香港楼价地价反覆上涨 形成螺旋式上升循环

风从南方来

楼价上升带动发展商投地出价回升，而地价上升亦进而刺激二手业主叫价进一步上扬，最后反向支持发展商以更高价定价新盘，形成一个自我强化的螺旋式上升。

首先，楼价回升改变发展商的风险与回报估算，令其愿意以更高价格投地或补地价以确保未来项目供应，特别是核心市区或铁路上盖的靓地。其后，地价上行本身会成为二手市场心理锚点，地皮以高价成交的消息，往往推动二手业主调高叫价，进一步强化市场对于楼价上升的预测，最后發展商在定價新盤時會同時參考地價、同區二手成交價，令到樓盤能以較高開價推盤，形成樓價跟地價相互影響循環。

不過，要值得注意幾個外在關鍵因素，包括在供應層面，若果供應量回落將鞏固良性循環持續的基礎，但若果短期內出現大量新供應，循環可能被打斷。同時，市場對於利息及外圍因素、股市波動等因素的敏感度，會較地價上落為高，若果情緒轉變，開價過高的新盤或面臨去貨困難，逆轉原有循環。