重磅学区房新政落地：取消学籍占用！

风从南方来

01.重磅学区房新政落地
5月8日，南京各区发布2026年义务教育招生入学办法，鼓楼、建邺、玄武等多区集体官宣：取消提前一年落户、取消学籍占用限制。
一纸新政，让整个学区房市场炸开了锅。

先划重点：学位占用，彻底解绑。
所谓“学籍占用”，简单来说就是一套学区房在规定年限内只能允许一个家庭的孩子使用学位。
此前，南京多数城区小学要求“6年一学位”、初中要求“3年一学位”；买房人若买了一套学籍正被占用的房子，孩子就要苦等数年才能入学。
而今年，这一“紧箍咒”被正式摘下：只要在报名工作开始前完成落户并实际居住，即可正常入学。
值得一提的是，继去年公办小学幼升小取消提前一年落户后，今年公办初中小升初也正式取消了这一门槛——从“提前一年”变成了“报名前办好就行”，为家长争取了一年以上的时间窗口。
当然，并非所有区都同步跟进。
栖霞区和江宁区目前仍保留了学位年限制度，栖霞小学要求“6年一学位”、初中“3年一学位”，江宁区则规定每套二手房只能保障当前一个家庭的孩子就读。
02.学区房价值会被稀释么？
新政策一出台，市场立刻有了反应。
第一，学区房流动性彻底激活
过去，一套小学学区房买下来，至少要握在手里6年才能转手——孩子一年级入学，等到六年级毕业才能卖。而现在，孩子今年入学，今年就能卖房；买家明年照样能入学。
有网友算了一笔账：理论上，一套小学学区房每年交易一次，可以让6个家庭的孩子上名校；一套初中学区房每年交易一次，可以让3个家庭的孩子上名校。业内人士直言，这相当于给学区房“限售”松了绑。
市场数据验证了这一趋势。政策出台仅1天，有中介门店登记的学区房挂牌房源就达到了60多套，而平时一天的挂牌量不过3至5套。咨询量也猛增了至少30%。
第二，买卖双方心态出现分化
对于卖家而言，大量房源集中入市，意味着“房多客少”的格局正在形成，短期内想把价格买上去不太现实。
而对于买家来说，新政反倒成了“捡漏良机”。此前因学位占用而降价出售的房源溢价消失了，买方不必再担心“买了一套房子却用不了学区”的窘境。
长期来看，新政彻底打消了家长的两大核心顾虑：持有成本和未来市场风险。一套小学学区房从“至少持有6年”变成“随时可售”，家长们再也不必担心房子砸在手里。
当然，如果选择一年内快进快出，增值税加契税总交易成本大约在4%至5%之间。
第三，学区房价格还会跌吗
短期内，挂牌量大增必然带来价格承压。数据显示，南京部分顶级双学区房的成交中位数在三年内从553万元降至314万元，跌幅达40%。
最低成交价更是从345万元跌至201万元，价格波动幅度已与普通住宅无异。头部学区房近期价格也有小幅下调，新政后或进一步利好买房人。
03.合肥，会跟上么？
南京这一步迈出后，合肥的家长朋友们心里难免犯嘀咕：合肥会跟上吗？
先看合肥当前的政策格局。
自2021年起，合肥市区便实行了“学区内成套住房入学年限”制度，小学6年内只享1个学位、初中3年内只享1个学位，多胞胎、二孩等情形除外。这一制度至今仍严格执行，2026年最新的官方文件明确表示继续沿用，未见松动迹象。
那么，合肥有没有跟进的可能性？
有利条件之一是生源压力也在下降。全国人口出生率持续走低，合肥同样面临生源减少的趋势，这为政策的调整提供了客观条件。合肥全市也在大力增加学位供给，2025至2026两年间将新增约10.9万个学位，资源紧张程度正在缓解。
但阻力同样不少。
其一，合肥的学位制实施仅5年，且牵涉全市教育资源统筹，政策调整需要更长的观察期和更充分的论证。
其二，合肥近期学区房市场热度依然不减——2026年3月以来，合肥学区房价格率先反弹，庐阳区上涨10.5%、政务区上涨6.5%，二手房单月成交突破11051套，创近5年新高。在市场需求依然旺盛的情况下，放宽学位占用的动力相对薄弱。
结论很可能是：短期内全面跟进南京的可能性不大，但不排除个别区域先行试点或微调落户时间门槛。参考南京的政策节奏——先放宽落户年限（2025年幼升小松动），再取消学位占用（2026年全面放开）——合肥若未来跟进，大概率也会走“分步走”的路线。