▲严张应董事长致辞
严张应先生发言如下：
合肥最近几年迎来了前所未有的发展，大家有目共睹，无论是城市交通等硬件环境，还是人的思想一些理念中发生了非常大的变化，所以，特别随着招商引资的突飞猛进，城市得大发展、大建设、大环境的改善，会带来合肥的写字楼市场最大发展，同时可能也面临着新的挑战！
作为商业客户和投资客户怎么考虑应对、进行置业投资？这一块我个人思考，作为写字楼的投资因为是非常专业性的投资，我想大家在开户时注意四个方面的问题，第一个写字楼是供企业和行政事业单位进行商务活动的单位，不存在住宅。一个地区经济的快速发展必将刺激写字楼物业的需求，带动写字楼投资活动。目前，合肥的经济发展及其前景我想在座的各位都非常清楚，所以投资写字楼整体上来说是比较适宜的。
第二，写字楼在房地产市场中的交易活动，主要取决于它的地理位置。其中交通情况是写字楼重点考虑因素，便捷的交通是写字楼项目的重要条件，所以合肥的写字楼我预计相当长的时间在三个区域。第一个是合肥的一环，以及传统的核心城区这一块，这一块是合肥写字楼市场最优投资潜力的地方，目前也是最适宜投资的。第二个是5、10年最适宜投资的是政务区这一块，第三个区域是随着滨湖新区的发展，不仅仅是滨湖新区，我们整个的合肥是一个大滨湖城市，所以未来的滨湖核心区可以成为一个长远的投资方向，可能是未来10年和20年的投资方向。所以三个区域是合肥投资的热点。在近5年-10年仍然是核心区域，老的一环，加上新的一环，是最适合投资的，为什么呢？老的一环的停车问题，所以新的一环从我们的财富广场、置地投资广场一直到火车站这个区域，再到南边的写字楼，再到新都会那个区是比较好的。第三个要考虑写字楼是高风险的项目，所以写字楼本身的硬件设施非常重要，比如说管理层面，所以写字楼的形象往往能够和企业形象加分减分，是否能够24小时办公，还有地下的停车这些问题是必须考虑的，无论是从企业形象还是员工的熟悉性来讲，都对写字楼的要求越来越高，办公条件是为了吸引客户来办公，本身为写字楼的素质要求也比较高，投资要求也高。
写字楼的买卖和租赁相比住宅来说仍然要高。另一方面可以简化繁琐的买卖。这一块我们客户深有感触。里面的客户决定了写字楼。所以我讲作为投资来讲要考虑四个方面。以现在的分析来说，现在我来谈谈合肥的一些写字楼投资的形成。目前合肥的写字楼的总供给量已经达到150万平方米，供大于求的时代已经来临。我们2002年合肥的财富广场是首开，从2002年财富广场开始发展起来了，特别是近几年写字楼的销售、建设应该是突飞猛进的。记得我在2002年10月份，在合肥的房地产市场论坛上面提了写字楼是合肥的大发展时期，从今年开始，合肥的写字楼市场会发生革命性的变化，一方面需求随着合肥的经济发展城市建设，合肥的写字楼市场需求非常大，另外一个方面讲，合肥的写字楼市场的供应量更大。这个是跟现在政府的引导分不开。政府现在要求很多的廉价物业必须是写字楼。现在很多一些不适合于建写字楼的区域也在建写字楼。最近也流拍了几块地。我在上次合肥的房地产研讨会上提出了，地段是最重要的，所以写字楼的大环境特别重要。据我们现在了解的信息08年到09年现在陆陆续续在建的或者在批的约有150万平方米，深圳现在这个城市写字楼每年消化的量有30万-50万平方米。所以对合肥的写字楼来讲，应该是风险与机遇并存，这个供大于求的时代肯定会来临，所以我想这个信息给了在座的客户借鉴。从这个角度讲，写字楼从前几年来看，为什么会这么大的量，除了政府因素以外，还有市场因素，很多人投资写字楼赚钱了，所以写字楼从财富广场来讲，回报率比住宅的高1倍。写字楼前一两年是5000-6000块钱一平方米，升值的更多，赚钱的效应带动了合肥写字楼的发展。可是任何事情都是两面性的，高风险、高回报，写字楼的风险也是比住宅风险高。这一块我们想特别提醒大家关注写字楼的品牌。
房地产本身也是一个比较复杂的东西，是一个最大的投资，品牌效应可能更重要。为什么要品牌呢？品牌是一个综合的东西，是所有综合实力的反映。刚才我已经讲过了，可能合肥这几年发展当中有一类产品是波动性的，特别是是城市发展特别像合肥二线城市发展过程当中，商住楼，可一商一住的产品在城市发展过程当中是可以的，可是当经济发展到一定时候一定是不行的。“住和商”是完全两个不同的概念。可能这一家老板来了，我们以前一个爱立信集团的老总在二楼办公，正好对面的一家在办丧事，坏了，所以要求他们立刻搬家。
新华社记者也和我讲了一个例子，他们在开会，23楼正在搞传销。所以这种产品是有问题的。很多人对投资还不是很专业，先买来做投资，不行再住。所以卖从开发商角度来讲，钱很容易收回来，可是5000块钱复式在合肥的租金可能很少。所以房子销售容易销售，可是以后出租了就很难讲了。投资风险还是比较大的。我曾就市场理性投资角度简单地分析了一下。这一块我想我们安徽置地公司提出了安徽置地专业制造主要针对写字楼方面，我们提出了一些理念，可能和大家投资有一点启示，不单纯是我们王婆卖瓜自卖自夸。我们的商业客户大家也比较清楚，所以首选安徽置地，特别是我们安徽置地财富广场。为什么这么好，我们主要体现一个专业制造，体现一个品牌，所以我们再简单介绍一下我们公司这几年的思考。
一方面是专业投资。我们首先提出来以客户为中心，就是我们写字楼最终的用户是客户，一定以客户为中心，我们会提出很多口号，当时我们做财富广场的时候就是携手置地，与你分享，携手财富。我们就是要和客户分享。我们要为客户创造恒久的价值。一个是品质领先，成为市场的引领者。我们实际上产品可以和全球做到同步，我们在安徽深圳上海可以做到同步，我们写字楼产品安徽置地是有能力也有条件可以做到和全球同步，可是合肥它的价值和价格是背离的，是不能承受的，所以我们一期出来是4300块钱。高性价比成为市场价格的稳定器。我们价格这一块作为市场价格的稳定器，我们价格以成本来定价，不会跟着市场跑。可能合肥会出现一个现象，我们写字楼的价格会低于市场价。我们成品的成本高，写字楼成本比住宅高，可是价格比市场低，我们这一块可能马上要做的就是这个工作。这一块我们有一项活动告诉大家财富广场3期的价格。第四个就是品牌效应。安徽的市场是非常理性的，不会和深圳上海北京那样，可能一年翻了2、3倍。我们作为安徽置地，作为长久在安徽开发的企业我们不希望安徽的写字楼市场剧烈地波动，我们希望持久稳定地发展。
第二个就是产品定位的专业性。我们要做城市综合体，这个大家是知道的。这个是目前先进城市已经非常成熟的东西，合肥目前是首个。第二个就是在项目定位上、位置上提出来的。第三个方面就是产品升级的专业性。大家可能知道买了我们置地的写字楼知道所有的写字楼都是板楼，为什么？和我们成本有关系。它的土地成本非常高，我们所有的写字楼，都是比较维护成本的。我们写字楼这一块在国内是处于领先行业的。我们写字楼这一块有一个很重要的指标的叫CEP。100平方米的楼差30-40%，后面开发的楼我们不比较了。很多房子电梯不够排队，智能化管理这些都是非常重要的。所以十年树木、百年树人。培养赚钱比培养花钱更难，我们的客户可能赚钱都是很容易的。写字楼同样如此，越是品牌的东西越好。还有产品生产的专业性，大家都是比较了解的。管理除了质量以外还有工期。数字化的概念，所以投资实际上非常理性的活动，大家一定会算帐，我和我们安徽置地说了做客户的人一定要会算帐。
还有一个客户经营的专业性，写字楼的客户是非常重要的！我们做写字楼的一定要有大客户，家家都是租的就麻烦了。我们写字楼里面一定要有大客户，所以我们提出了三好，第一个大环境的好，第二个是楼本身的品质好，第三个客户好，像我们一些优质客户。这些客户是我们楼优质服务优质经营的稳定器。他们给我们带来恒定的保证。还有物业管理的专业性也非常重要，物业管理大家都非常理解。一个好的物业管理就能够帮你很多忙，我们财富一期的时候就是这样。今天就说到这里了！很多观点也不一定对，希望大家谅解！
