未来几年里，房价是涨是跌，很多人都想搞明白，但公说公有理，婆说婆有理，而开发商的声音似乎越来越大。

 　　潘石屹在北京东三环立了几块广告牌，内容都是“走出观望”。这句广告语看起来很优雅，但读起来却很含糊，究竟是老潘走出了观望，为他的建外SOHO最后一期开盘，还是老潘号召大家走出观望，购买他的房子，这事只有老潘自己最明白。

 　　北京的楼市是否走出了观望，各方的说法不一。按照8月18日北京市四委局发布的北京市1～7月房地产市场运行数据，全市房地产期房价格涨幅为21.9%，不过在价格上涨的同时，同期期房销售却下降两成，而全市空置一年以上商品房面积同比也增长24.2%。

 　　这是一个矛盾的数据，数据让人左右观望，看看到底是开发商“捂盘”，还是购房者抢购。不过到底谁会先走出观望，是消费者和投资客绷不住劲，还是开发商争先开溜，这也是一个问题。

 　　那么究竟什么因素会决定房价的走势？是供求，是政策，还是心理预期？

 　　在强调供求决定房价的说法中，有一个重要的理由就是北京的需求是刚性的，因为很多外地人都要在北京买房。这个理由看上去很实在，因为需求不断增加，所以房价自然要逐步上涨。不过细琢磨起来，恐怕并不那么简单。一个城市的经济资源和就业容量显然不会无限膨胀，当经济实现总体均衡时，就业也会达到均衡状态。由于存在就业压力，北京的外来人口也会逐渐实现流入与流出的均衡。

 　　当人口和就业处于饱和状态时，住房供给还会增长吗？答案是肯定的。因为很多人都想改善生活，而开发商也想继续赚钱，所以住房的供给还会增加。当然，有人会认为，土地是稀缺的，住房供给会受到限制。这其实是开发商一个唬人的谎言。可耕地当然是稀缺的，但荒山和盐碱地到处都是。如果北京改变目前的城市布局，由大饼型向横轴型发展，那么门头沟的野岭，就会成为居住的乐园。所以，土地和空间并不是绝对稀缺的。

 　　从长期看，住房的供给肯定要大于需求。而在短期内，影响住房价格的主要因素则是政策。

 　　那么政策会不会打压房价？当然不会，但政策是目前影响房价走向的一个重要因素，它的作用事实上要大于市场的力量。从全国的住房价格来看，与其说是市场买卖导致的价格不断走高，倒不如说是地方政府政策促成的市场繁荣和泡沫膨胀。如果中央政府严格规范地方政府行为，如果中央银行提高贷款利率，那么市场投机活动就会得到抑制。从目前中央政府态度看，其不可能出台打压房价的政策，但抑制房价疯涨，已然是政策取向。

 　　不过，在我看来，到了2007年，政府抑制房价的政策可能比现在要严厉得多。理由是，中央政府现在虽然将稳定房价放在了重要位置，但同时也担心房地产市场会出现崩盘，从而伤及银行系统。如果国有商业银行因为开发商破产而增加不良贷款率，就会影响到其改制上市。而一旦国有商业银行在2007年完成改制工作，那么中央政府就可以出台新的抑制房价的政策，这些政策包括征收房产税、取消期房销售、提高房贷利率、加征交易税等。

 　　房地产泡沫的破裂是早晚的事，而现在的政策选择就是让这个泡沫慢慢消退。

 　　如果购房者对住房价格走势有了理性的判断，就会继续观望。而开发商意识到取消期房销售等一系列政策出台的后果，就会提早从市场抽身。由此看，房价离坐滑梯还会远吗？购房者和开发商比的是耐性，谁的耐性大，大家心里都明白。