2008合肥城市商业综合体高峰论坛

业态组合：因地制宜 因人而异 因时作为

省社科院房地产研究中心研究员孔令刚认为，一个城市综合体要满足三个业态——居住、商业、办公。不是所有的居住区都可以建商业综合体，将来居民入住后怎么生活对开发商的前期规划是一种考验。将来的城市商业综合体，就是一个新生活综合体。在综合体这个区域里面，有工作、生活，包括会展、娱乐、餐饮，是一个多业态的组合。

其实，城市综合体的核心规划还是在业态组合，每个城市综合体都要寻求“差异化”发展，避免业态上的雷同，才会使项目本身成为城市的独特地标。目前，大部分城市综合体都是以商业为主体的偏多，就合肥的城市综合体来看，零售超市为核心业态的占多数。新鸿意以“家乐福”为主体的综合体、信地以“shopping mall、红星美凯龙”等为主体的综合体，均以零售业为价值支撑链。专家认为，其实每一种业态都可以作为核心业态，但需要切合区域、交通、人群等等因素，找到业态组合的支撑链，才能实现综合体相关物业的价值联动。

凤凰城商业广场营销总监刘毅认为，都市综合体的模式还有很多种，但要找到一个价值的支撑链，做好支撑链，整个都市综合体才能真正的放大。目前合肥城市综合体做专业性的市场，会带来更大的前景。从全局来看，目前整个合肥地产市场繁荣发展为专业建材市场的诞生产生了有利因素。业态组合须抓住先机，信地·城市广场就是占据了市场先机，联手红星美凯龙家居巨头，形成了一个非常强的市场环境。如何找到城市综合体的核心价值的支撑链，需要切合地利因素和区域商业发展规律，因地制宜，因人而异，因时作为。

经营模式：决定生死的软件指标

城市综合体规划好建筑形式、业态组合，其中的酒店、商业谁来经营？按什么标准规划设计？有多大规模？怎么经营？这都是关乎未来发展的软件因素。城市综合体建成后要考虑到各个物业的生存。怎么去经营这个综合体，经营其实就在前期规划中，每个规划出来都要考虑到经营问题，然后再考虑什么人经营。

中天集团聂秋南总经理认为，目前合肥很多开发商非常重视商业，也非常重视招商和产品。“我们在针对客户这一块时，不一味地去求客户买，我们定位非常明确，我们想法很简单，就是把美的东西叠加在商业里面，这样就可以把土地营造出产品，让客户彼此之间互动。一个好的环境、好的产品、好的地段，只要开发商用心去做，我相信这个产品一定会卖的很好。”

城市综合体不仅需要良好的建筑材料、建筑形态等硬件，还需要开发商有很好的运营能力。运营能力涉及到前期规划、未来招商以及后期的商业管理——不仅包括物业管理，还包括商业运营管理。从最初的定位设计方案，一直到日后的运营，只有把整个过程全部做完了，这个项目才是真正做成了。软件指标是城市综合体实际运营的内容，关乎未来长远的生存，如果规划不好，也会令城市综合体成为一坐空城。（文/王敏）