6年前的7月13日令人难忘，申奥成功更是令京城楼市激动不已，曾有人预测：“未来7年内，北京楼市会把奥运概念爆炒到直见筋骨。” 

　　6年后，北京房地产是否已快到见筋骨的地步？奥运利好所带来的升值空间真的已被提前预支？ 


　　奥运 房价倚其飞涨？ 


　　说北京房地产，离不开说价格。 


　　2001 年7 月14 日，万通集团主席冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)曾在莫斯科电话给国内记者：“整个北京房地产的价格走势是向上的，北京这次申奥成功，对于北京的房地产业势必是一个很大的利好消息，高档住房的价格涨到2 万元每平方米几乎不成问题。” 


　　而冯仑的预言如今已一一变成现实，无论是亚奥板块项目，还是借着奥运概念的中关村和CBD 区域。 


　　以直接享受政府在其周围建设和完善配套设施的亚奥板块为例，奥运村西的项目澳林春天，开盘价格每平方米4000 多元，其后，迅速上涨到每平方米6000 多元，2007 年，其6 期澳林官邸已卖到每平方米15000 元，6 年中价格上涨10000 元。 


　　奥运村东边的北辰绿色家园（查看地图），以每平方米4000 多元开盘，与其相邻售价在7000 多元的万科星星家园相比，颇有经济房的架势；而北辰绿色阳光的傲城如今每平方米过万，傲城尊邸突破每平方米15000 元。 


　　位于奥林匹克公园正北的世茂奥临花园，2005 年曾经以每平方米12000 元的价格高调入市，如今均价是18000 元，2 年中价格上涨了6000 元。而其今年推出余下的12万平方米大户型豪宅，主力户型为三居、四居，预计价格将突破20000 元/ 平方米。 


　　万达集团在奥林匹克公园北侧推出的大湖公馆，属低密度住宅，总占地不少于25万平方米，预计成交单价有望超过2 万元。 


　　对于奥运会后房价的走势从2001 年申奥成功那刻起就未停止过，奥运会后将崩盘的言论也一直见诸媒体报道。 


　　如此快速的房价上涨，会不会应验了“提前透支”或者“过度透支”的论断？ 2008年后将会大崩溃？“目前亚奥地区所显现的房价只是合理‘预支’了奥运会将给城北带来的市政基础设施和城市面貌的改变所带来的区域升值空间，但没有透支，相反，奥运村周边的项目还有提升的可能。”伟业经纪公司总经理徐斌曾在接受记者采访时这样表述。 


　　“与2001 年相比，亚奥地区房价的变化在于亚运村中心区和亚北地区价格差在拉近。” 徐斌认为，亚运村中心的较高的房价在往北、往西“铺”出去，这就像当年中关村的确立是西边的房价从西三环往西四环“铺”是一个道理，房价的变化固然有奥运概念在里面，但真正起到支撑作用的是城市面貌的改善。 


　　对于众所关注的奥运地产泡沫之忧，北京市发改委副主任卢映川认为，奥运之后北京市房地产市场依然会保持平稳和健康，不会出现大问题。 


　　对此，北京华高莱斯国际地产顾问董事总经理李忠很肯定地说：“2008 年以后，北京的城市档次将和其他城市进一步拉开，这将使北京的房价具有上涨空间。” 


　　奥运 房价变化的次因素 


　　“奥运因素是北京房价变化的因素之一，但只是北京房价变化的次要因素。”李忠说。 


　　北京都市春天房地产经纪有限公司总经理王惟对此表示认同：“相信奥运会只会为中国经济的崛起锦上添花，并不会成为房价涨跌的分水岭。” 


　　王惟说，影响房价的因素很多，而导致房价下降的因素主要有四个：其一便是经济发展景气因素：包括经济萧条或产业大转移等。 


　　“但从长期看，北京地区经济将长期向好，短期仍将繁荣，即使奥运公园地区也在会后将有300 多万平米的建筑陆续开发，持续带动区域经济的发展。” 


　　“其二是自然条件因素，包括地震、环境污染等。而北京的城市环境正在接近宜居生态城市，自然条件逐步好转。其三，政府干预的因素，包括土地改革、利率调整等。从历史上看各国政府的干预政策影响有限，往往政策调控过后是更为强劲的反弹。” 


　　王惟分析说：第四个因素是比较极端的金融危机，如20 世纪90 年代日本房价跌了3 倍，香港金融风暴过后跌了50%--70%。 


　　“但如果发生金融危机，与奥运会的开办时间似乎并没有必然的联系。” 


　　北京商品房房价从2003 年初、即奥运会开幕前5 年开始启动，之后其商品房房价同比增速逐年加快，到2006 年8 月为止，同比增速已经达到了9.9% 。 


　　一方面是奥运会场馆周边居住环境明显改善，奥运场馆周边地区的建设会使得这一区位价值得以提升。另一方面奥运会对北京基础设施、交通设施（地铁、轻轨相关的区域）、环境绿化等有一个明显的改善，从而带动整个城市房地产价格的攀升。 


　　“从目前亚奥地区楼盘的价格表现，以及北京市政府对奥运工程的可持续发展考虑等方面看，奥运概念没有也不会被楼市透支。” 李忠说。 


　　尽管现在房价仍在高烧，但李忠认为，“北京的房价高到今天这个样子不是因为奥运会，而是因为已经存在的其城市地位的首位度因素和有效经济腹地的因素。所以，2008 年后北京的房价不会有明显的波动，即不会有明显的上扬，也不会有明显的下压。” 


　　奥运 城市发展契机 


　　“这次奥运会来得可真是太巧了：一是正赶上了北京房地产蓬勃发展的时期，二是赶上了北京城市基础设施建设升级换代的时期。”李忠对奥运的乐观前景完全体现在字语之间。 


　　2008 年北京奥运会的召开，将对整个中国的方方面面产生巨大而深远的影响，而市政建设和城市改造升级带来的巨大政府投入，以及在人们消费心理上的重组和建构，都将对和奥运息息相关的房地产市场产生巨大影响。 


　　“就城市建设而言，一个城市在什么时候办奥运会比办什么样的奥运会来得更重要。 


　　什么时候办奥运会更好呢？当然是在城市活力最强、承受力最大的青年时期。而2008 年的北京，正赶上北京城市建设的青春岁月。” 


　　此前，李忠曾在《北京：奥运赶上绝好时机 竞争东北亚第一大都市》一文中阐述自己的观点：表面上我们的确为了2008 年奥运会投入了大量的人力物力，但我们所做的所有事情都是北京在城市发展的这个阶段所必然要进行的。 


　　“亚北本来就是要开发的；奥运村所属的那块地块，住宅本来就是要盖的；地铁本来就是要修的；机场也本来就是要扩建的；就连呼和浩特所建的那个备降机场，也是首都机场必备的硬件配套。” 


　　“无论是供电扩容还是通讯扩容，本来都是北京城市发展过程中必须进行的动作，只不过我们把这个动作的幅度稍稍地加大了一点而已，这点加大对于正处在青年时期的北京城市而言，根本就不算什么。”李忠说。 


　　根据《2008 年奥运行动规划》，2002-2008 年，城市基础建设投入1800 亿元人民币，重点建设142 个项目。其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网；450 亿元用于环境治理，使北京的天更蓝、水更清、地更绿，兑现“绿色奥运”的承诺；300 亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育，兑现“科技奥运”的承诺；其余150 亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。 


　　在一个原本就要建设，而借着奥运会把城市的基础建设又推上一层楼的城市来说，举办奥运会是恰逢其时。 


　　“奥运会发展至今其规模及影响在不断扩大，各国都希望通过奥运会的举办为本国、本地区的发展创造机会，扩大影响。” 


　　北京奥运经济研究会副会长陈剑指出，巴塞罗那和悉尼两届奥运会的成功举办，主要有对城市危旧房进行改造，对城市的发展进行规划，将污染严重的工厂整体搬迁或重新改造等等。这些活动由于全方位改善了城市基础建设和居民的居住环境，从而对房地产业产生了巨大的推动作用。 


　　奥运经济 驱动房产发展 


　　如果说此前关于奥运会后地产泡沫的言论一直很甚的话，那么这个看空方的阵营现在已经开始松动，越来越多的人看好奥运会后经济。 


　　“奥运对地产的价值要往5 到10 年后看，还要比较不同的国家，其价值那时才会真正体现，”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说。 


　　北京经济和北京房地产在2008 年奥运会后有很大可能还会保持一种高速增长。 


　　国际奥委会市场开发委员会主席海博格表示，他“非常看好”2008 年奥运会后中国经济的发展，奥运的“遗产”将会使北京和整个中国的经济在其后10 年甚至更长时间里长期从中受益。 


　　奥运经济是世界注意力资源集中爆发经济。“奥运举办国家和城市为迎接奥运会而投入的大量的固定资产投资，带动了阶段性的经济加速发展，其中最显著的就是城市基础设施建设和房地产行业的高速发展。” 陈剑说。 


　　从2002 年至2008 年，加上基础建设投入, 北京奥运设施建设及相关投资总额将达到2800 亿元，受奥运经济的影响，房地产业的发展年均增速远远高于经济总体发展速度。奥运经济已成为近30 年来世界经济发展中一种独特的经济现象。 


　　从以往举办城市和国家的历史实践来看，都为其城市经济增长起到了巨大的推动作用，奥运中心区周边房地产物业随着奥运会举办而空前升值已是不争的事实。 


　　奥运会的举办不仅仅是带来一场体育盛会，而最重要的，还是改变了城市发展进程。 


　　奥运对北京城市最大的影响，在于对北京城市总体规划布局的改变。而奥运的影响力及奥运区域的建设，将对北京房地产业格局产生巨大影响。 


　　与此同时，31 个比赛场馆、45 个训练场馆和5 个与地产相关的攻坚和收尾项目，其行业商机无处不在。有专家指出，随着奥运倒计时的日益临近，与地产行业有关的社区3G、数字电视及住宅体育产业，都将借助奥运在全国如火如荼地铺开，使开发商的获利链条越拉越长。相关资料显示：受奥运会的影响，北京第三产业的增长速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。其中，2001 年至2008 年，房地产业的发展年均增速可达16.3％，其速度高于经济总体发展速度。另据有关专家的保守估计，受奥运会的举办和加入世贸组织的影响，在未来５年内，北京市场房地产投资将比正常水平提高30％。 


　　奥运年，可能是全球经济发展年，而围绕奥运轴心，也可能是新一轮的经济轮动。中国，正处在从发展中国家向新兴工业化国家的转化过程，相对于与奥运最为密切相关的房产来说，奥运的刺激作用，将远远扩散到2008 年之后。