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合肥城北地带地产价值研讨会在安港大酒店举行

  [丁传光]各位来宾，各位朋友，下午好！非常感谢各位冒着炎炎酷暑来参加本次“合肥城北地带地产价值”研讨会。同时我也代表新安晚报社对长期以来大家给予新安晚报的真诚的合作，对新安晚报的支持表示衷心的感谢！《新安晚报》的房地产广告在上级主管部门的顶立支持，在各位真诚的合作下，我们的房地产市场，首先是我们的房地产的老板们得到了很大的发展。赚了很多的财宝，其次我们的楼尚也是在这种大环境下，取得了较好的业绩。去年，我们的房地产的广告，在全国房地产广告不太景气的情况下我们增长了60%。今年上半年，又取得了突飞猛进的进展。因为我是报社的总编辑，所以我也经常听到朋友讲，你们《新安晚报》的广告贵，怎么这么贵？因为报纸和报纸是不一样的，因为我们都是生意人，大家应该知道，一件衣服，一个汽车它虽然都是东西，但是确实是不一样。《新安晚报》的新闻品质决定了《新安晚报》在区域内的绝对影响力，因为商业界它看到的这也是一张报纸，那也是一张报纸。因为《新安晚报》它按照以市场为导向，以读者为核心，盯准目标，服务人群，提升它的服务质量。《新安晚报》的发行量在全省的发行已经超过60万，仅在合肥就达到28万多。我们的覆盖面、我的覆盖人群和绝对的影响力，是其他的报纸，可能是多少倍的问题。按照这个说，我的广告可能还比较便宜，可能大家还不太了解，因为都市报是以赔本发行的模式。我们一份报纸的定价只有144元，但是我的成本要达到300元。我每发行一份报纸，我就要亏损150—160元，是这个概念，所以发行量越大，我的发行补贴就越大。因为大家盖楼，是要讲成本的，我们办报纸同样也是要讲成本的。你5千块钱，或者3千块钱，登了一个版的广告，你看着是漂亮，但是如果影响力没有。因为从国际、国内的报业竞争的市场看，在美国也好，日本也好，在一个地区，一个城市，只能允许市场的淘汰，只允许一家报纸独大。这个格局和做生意不一样，和做零售商业不一样。报纸作为一种文化产品在美国、在日本都是这样，所以我认为新安晚报经过十几年的发展，在安徽省、合肥市一家独大的趋势是越来越明显。最近在全世界排名第五名的南非“尼拉德”公司为什么会选择《新安晚报》？因为它看中了《新安晚报》品牌的影响力，《新安晚报》长期以来，以提升新闻品质、锻造新闻名牌为目的。大家做商业要端个牌子，报纸同样如此，培养了一批广告经营队伍和发行队伍。使得《新安晚报》在报业大战、广告大战的竞争中始终可以处于领先地位，我们对房地产这一块也是非常重视的，配备了很多专业性很强，服务水平也比较高、素质也比较好的营销队伍。从编辑部门抽调了四名财经的，专门经营楼尚读卡，总而言之一句话就是：通过大家的互相理解、互相支持，真诚的合作，希望大家在房地产这个竞争的市场上，能够获取更多的利益。为我们合肥的居民创造比较良好的居住环境，我们《新安晚报》愿意为各位事业的发展，为合肥的良好的居住环境作出一份贡献。谢谢各位！

  [张忠梅  新安晚报广告中心主任]首先非常感谢。在这地方又见到了我们的一些老朋友，以及一些新朋友，对于《新安晚报》，刚才我们丁总也进行了一番介绍，当然在座的各位地产商对我们《新安晚报》在安徽省的一些基本情况也是了如指掌，在这里我还想说一下，就是2005年、2006年安徽省唯一入选“中国最具价值媒体百强的《新安晚报》”这个信息可能大家了解的不是很多，新安晚报一直在坚持为老百姓办、给老百姓看，特别是在这几年，老百姓关注和关心的内容之一就是我们如何购房，如何安家置业，因此新安晚报特别是我们广告监管中心加大了对房地产报道的内容和版面的更新，今天刚好是20号，也是我们全新的楼尚刊发100期，所以非常高兴，在今天这样的一个特殊的日子里，我们又同众城置业共同推出了这次研讨会。因为我们楼尚，大家可能众所周知，我们一直在推崇我们的精诚生活的办报宗旨，尤其是我们陆续推出的一些“2005年合肥置业指南”，楼市新政下的研讨会，安徽合肥住宅交易会，同时也受到了我们消费者，尤其是开发商投资商的关注与参与，我们《新安晚报》楼尚版在我们全体楼尚团队的不断的打造下，不断创造佳绩，尤其是在目前我们经济市场受宏观的一些政策的调控，特别是近期进入一个淡季，在这样的低迷的情况下，我们推出这次研讨会我想是有意义的，同时《新安晚报》非常愿意利用新安晚报6.5个亿的价值来为我们地产商朋友来创造最具辉煌的北区的价值。

  [李慧秋  房管局总工程师]很高兴今天下午参加这样一个活动，今天应该是一个带有学术性的研讨会，国家和全国人民都很关心的房地产业进行了05、06年一系列调控以后，大家比较理性的认识这个产业，同时对于结合各地的一些具体情况，进行了一些像今天类似的一些研讨活动，我觉得这是个非常积极的,也是有利于我们这个产业，或者是有利于我们合肥市房地产的发展，所以我非常高兴参加这个活动，来了以后看了很多熟识的年轻的朋友，我和丁总的感觉一样，席卡上的名字都很熟悉，所以我认为我们经常举行这样的研讨会，一个使我们对于这个产业的认识，有了更明细的态度，再一个对我们当前所面临的这个产业的形势有了一个互相了解、互相启迪的作用，同时对我们发展，自己下一步的事业有一个很好的促进作用，所以我也很乐意参加这样的会议。今天讲到我们城北地带的地产价值，朱主任在给我发邀请函的时候，邀请函上讲了一系列城北地区的一些小区楼盘，还有一些大型的商贸集中的开发地段。当时我就想，这个活动我们《新安晚报》确实是看得比较准，因为合肥市从去年到今年，从“十一五”开始我们所订的目标就是以工业强市“141”的发展构建空间。我们北区它本身就是我们“十一五”期间发展的一个很重要的一块，所以对北区的研讨应该是比较重视，同时我看了一下我们今天来参加研讨会的一些商家，基本上都是在北区，说明大家也很关心自己的地理位置和自己的产业下一步如何发展。那么根据合肥市的“141”的战略目标，应该讲我们提的时间并不是很长，就是从孙书记到了合肥市以后，经过调研、决策、发展合肥“141”的发展目标，但是我们做的都是很早，大家可以分析一下，我们这个“141”的区位，不是今天才划的，我们应该讲是在合肥市自然发展新城和我们人为规划和大家的生活习惯几个方面结合起来形成了“141”的发展趋势。我们北区我个人认为主要是一个生活商贸区，东面是物流区，南面属于旅游、会展，像政务区它是商业政务，西面属于生活、休闲。这个区域划分得非常的有意思。大家可以分析一下，基本上不是很重复，就是根据我们整个城区、全市城区的一个分布，都有重点，侧重点不一样，都有自己的重点，老城区连接了四个新区和一个滨湖新区。我们北区原来的几个大型的商贸点逐步都被迁移到这里，我看了在城隍庙商业广场的也来了，我想下一步这个会发展得比较好。同时就目前而言，那次我到我们陈总的“荷塘月色”去看的时候，他把那一片的小区都指给我看，那确实是很好的，已经形成了一个比较强势的区域，所以就这个北区而言，它的价值应该是说已经提升到一定的高度，比两年前高了很多。我们今天讲这个地理价值，我有一个个人观点，就是我们单纯的讲地产价值，它是不准确的，地产的价值它要和整个城市的发展，发展速度、发展品位和城市定位很好的结合。我刚才说的“141”我们的区域是不是四个区域的一部分，是不是新区的一部分，是不是老区的一部分，如果是那它的商业地产价值自然而然的就提高了，所以我们北区的地段应该说是比较有价值的地段。同时城市的规划和城市的扩大，也奠定了我们这一块迅速发展的基础。大家可以回顾一下，应该说两年前，或者是三年以前，在蒙城北路没有打通的时候，这块是什么情形？但是你看看现在呢，可以说是车水马龙，一点都不夸张，从这个区域来讲，它有很多的优势，第一个我想讲它有它的规划优势。规划优势就是它占了“141”的一个重要部分，它注定是我们合肥市房地产业发展的一个重点，大家可以看得出来，政府对这块的投资和对这块规划以后的繁荣的前景都奠定了一定要热起来的基础。比如说城隍庙的商业广场为什么会迁到这地方？那就是我们规划的一个优势，第二个就是它的交通优势，大家拿到合肥市的地图以后，大家会发现南北方向比较顺畅的道路就是阜阳北路和蒙城北路其他的路都不通。所以我们的交通需要改造，交通比较拥挤，同时也说明了我们这一块比较繁荣，就是你的道路再畅通没有人气也不能说明你这块繁荣。我们在“十一五规划”中间，又制定了一系列的快速道路，也是连接着我们这个北区，比方说从北二环一直到瑶海，到龙岗，这是我们在十一五规划中间，第一个修建成的快速道路，同时我们最近的这几条新的路段的打通，都是从我们北区通过。它一个是为了使这个区更加活跃，同时使这个区域的生活、商贸能够正常地运作。这是它的一个交通优势。第三个是它的地理特质，大家知道，这一块我们的北区最大的优势就是它有两个水库，一个城市森林公园，虽然我们的城市森林公园和我们的“大房郢水库”还没有发挥到最佳的状态，但是它的存在给我们北区带来了必定是一个重要区域的一个进步。大家知道很多城市只要有森林公园，只要有水，它这个区域它的这个地产价值就会提高，特别是现在城市发展速度比较快，想有一片森林，想有一片水域是非常难得的。我们北区这是一个得天独厚的优势，这是它的地理优势，再一个优势就是它这块是鉴于我们老城区，它先天的位置，使我们北城区有一个特别的优势，我们这个老城区呈一个椭圆型的状态，东西方向长，南北方向短。虽然是城北地区，从它到中心区的地理位置，城市的基础建设和享受老城区的建筑优势。比如打的到阜阳北路，绝对比到龙岗要近得多，在北区居住的人享受到离城区很近的感觉，我们的小区虽然在城北，但是和主城区是一样的，这个是优势，我就在北区买的房子，当时我就感觉到了这一点。事实上它的水平距离是很短的，这也是它的一个优势。所以，城北地区的价格提高得不怎么快。我听到有人跟我说，走到蒙城北路，前两年感觉很远，房屋价格很高。但是没过一年，感觉不一样了，就会觉得并不远。当然讲到价值，我们还是反回来讲，价值是和整个城市的发展是共存的，你单单说一个地块的价值那不足为奇，也不足为证，你整个城市的价值提高了，他才能凸显每一个地块的价值，你比如说南京路，上海南京路，如果合肥也有南京路的话，我想上海南京路的价格要比合肥的南京路的价格要高得多。所以我们单是讲城北对楼盘的价值是一个点。我们合肥市委、市政府“十一五规划”的目标来看，只有快速发展了，我们各个区的优势才能凸显出来。我刚才也说了，我们各个区的分工不一样，所以它并不矛盾。这是对这个地段价值的一个个人看法，因为今天讨论的主题是这个，所以我也想讲一点自己的看法。另外一个我想借此研讨会的机会，跟大家交流一下我们目前的房地产发展的一些动态。我想大家可能也比较关心这块，自从“国六条”下来以后，好多的媒体和商家还有一些开发商朋友都不断的和我进行交流，一个是对国家政策的一些认识，再一个就是对我们目前的市场的变化和下一步如何进行发展我们这个产业进行交流，我想把这个借此机会跟大家沟通一下，纯属个人观点。
  第一个我想说的就是国家从“国八条”到“国六条”这一系列的政策，对我们房地产应该是一个很大的促进，大家确实对一系列的政策感觉震动。比方说“国六条”下来之后，一系列的比较详细的细则，确实是触动了我们不少开发商的神经。比如二手房市场，上市年限和税收的比例上升等等，确实对我们房地产是一个触动，但是我觉得大家应该正确认识这个问题，就是只有调整好房地产市场，我们的房地产业才能健康持续的发展，那么对于一些政策，大家应该讲这两天都是松了一口气，都是有很灵活的执行力度，所以大家对国家的政策比较客观的分析它，那么如何执行这些政策呢？各地市肯定会陆续的出台一些细则，比如前两天出台了如何对60—90平方米的解释，诸如此类的政策会陆续出台。廉租房的比例是否算到70%的小户型里面等等，这些细则都会显示出来。所以说我第一个跟大家讲，我们应该把心态放平，就是要知道这次国家对房地产的调控是一个持续发展的决策，第二个大家不要着急，很多政策都会陆续出台，指导我们产业的发展。并不是说现在不知道怎么走了，有的开发商说这样我们不能再做下去了，不好做了，不是这样的。大家不要着急，根据我们的细则我们一步一步来。还一个就是各个地市的具体情况不同，它还会有不同的政策出台。当然像我们合肥地区的这些管理部门，也会根据合肥地区的情况，进行出台细则，目前还没有，但是一定会出台，来使我们这个产业好操作。在“国六条”里面也讲了这样一个很重要的信息，就是告诉大家70%的90平方米，这个比例就是根据各个地区的具体情况可以申报进行调整，这个调整肯定是要在一个全市住房基本状况调查的基础上，附上这个调查结果和报告才可以。并不是某一个人拍拍脑袋，他说多少比例就是多少比例，也不是这样。就是要经过科学论证，在这样一个情况下，我觉得我们大家应该把自己的产品做好，按照国家的相关政策，把自己的小区该配套的设施做好，那么这个产业还是会发展的很好的。这是我想讲的国家政策在我们目前市场上的一些反应。在交易市场的一些反应应该讲也是比较明显的，1到6月份合肥市的房地产交易状况，应该讲预售的面积，比去年同期降低了不少。我这里有一组数据：商品房预售的应该同比下降了30%，住宅商品房预售下降了将近20%。就是说登记预售的应该讲比去年同时期下降了很多，将近三分之一，商品房销售的情况反而增长了。销售情况是住宅的销售登记面积是202万平方米，比同期增长了7.09%。那么就是说我们虽然预售面积比较小，但实际上我们销售的比去年同期还要略高一点，同时我们的均价情况，就是住宅的均价平均下来我们是同期增长了3%。这个它是上半年的平均数，应该讲1—3月份我们增长了百分之六几，4、5、6月略有下降。所以平均下来增幅是3%，这个3%的数据应该讲非常非常的低，所以我们大家可能感觉到销售的状况不是很好，同时又感觉到大势对我们销售的影响是很大的，实实在在的销售业绩和价格并没有下降，3%几乎是没有涨，在全国来讲我们也不算涨的高，可能有的城市比我们要高一些，但是合肥的价格依然是比较稳定的。我们的商品住宅的价格基本上不会跌，很多持不同观点的同事，或者是一些人吧，在网上还指责我，说我和开发商站在一起，想把房价抬上去。其实并不是这样的，房价增长的原因大家要分析一下，我们现在的房屋品质和以前的房屋品质那是不可比拟的，我们最近有国家一系列的政策对房屋质量的保证，我们现在都是真空玻璃，防水墙面、保温墙面，这些都是促使房价上升的一个因素，你不能单纯的讲如何如何。所以从客观的讲，房价稳中有升还是应该讲是符合我们当前的状况的。但是国家对二手房的冲击应该讲是巨大的。首先是从两年内不能上市，延长到五年，这样无形中积压了一批新购商品房在二手房市场的交易。同时现在上市的房子，就是房龄超过50年以上的大部分都是原来的公有住房。这些房子一个是房龄长，再一个就是它的配套设施不及现在的商品房。同时它的周边的环境也比较差，所以购买力也比较低。所以二手房的市场受到的比较大的打击，1—6月份合肥市的二手房交易的总体下降的30%多，住宅下降了9%，就是比去年下降三分之一还要多一点。上市的二手房的价格也随之而增长，为什么会增长呢，因为他上市的面积小了，楼房少了，挑选的余地少了，所以你要买房子的人也少了。所以五年以内上市的二手房交易成本高了，就是他的税费增加，卖家会把税费的金额转嫁给买家，他比商品房价格上涨的速度要高得多，大概增长的幅度在百分之九点几，再一个户型的情况从1月份到6月份合肥的总计，户型在100—150之间，120卖的最好，这个比例应该是说占到50%以上。100—150的户型。这种户型同期增长了6%左右，就是说我们本来在合肥市这种户型是卖得比较好，今年不但卖得好，而且比去年还有所增长，这个情况讲是和我们“国六条”里面调整户型是有所出入的。当然从去年到今年我们的小户型增长速度也比较快，80平方米以下的这种户型成交量占到总成交量的12%左右，同期增长了6.3%，就是说很多的商家已经注意到小户型在市场上的房额，所以大家对自己的设计部分进行的调整，调整以后，上市的成交量也比原来要高得多。我记得我做过一个统计，就是80平方米以下的占的总的份额是4%左右，我说指的是上市的商品房。当然这里指的是商品房，存量房要大一点。我们做了一个抽样调查，在合肥市的总体的存量房里面，90%以下每一户占到90平方米的，这样的户型占到我们存量房的大于60%，就是还是小户型的非常的多，但是这个小户型都是应该讲是一些老的房子，要区域改造的，是想改变这个住宅环境的。就是说虽然它的小户型比较多，但是它的现状都比较差，这也是给我们的开发商提供一个“国六条”的规定，来做一个小户型的精品楼盘也是一个机遇。这些人一个就是他没有足够的资金来购买比较大的房子，同时他又期待着想改变自己的居住环境，这个时候呢，就是“国六条”下来以后非常符合这样一个阶层的心愿。如果你做的小户型在价格比较低的情况下，他会考虑在价格能够承受的情况下达到一个目标。因为要结合“国六条”我们准备做住宅建设的规划，特别是今明两年的建设规划，我们已经在着手做这个工作了。
  这是我们讲到的户型，还有一个就是商品的住宅均价问题。住宅的均价在3107元，这是一个均价，卖得最好的是2500到4000，这个区间是最好，它占整个市场的73%。这个我们一般的发展商心里都有数，2000块钱的房子是非常非常难找的，同比还下降的6.3%，就是2000块钱以下的，虽然我们在销售的时候使劲了全身解数，就是说我想有一个比较好的切入点来吸引老百姓来购买我的房子，都打出每平方米不足2000，还有蒙城路桥头打的就是1千多少多少的，但是实际成交量在2千的很少，就是这个房子在我们市场上几乎是找不到。像5000块钱一个平方米的这种房子占的也是比例很少，只有4.9%左右，同比还上涨了3.4%，那么这组数据说明了什么情况呢？我个人理解：一个我们的成本价基本上突破了2000，所以2000块钱一平方米的楼盘是非常非常少。第二个就是说5000块钱这样的房子市场上也很少。那么就是说你的房子是精品、是极品，肯定是有人要，但是你要控制一个量。那么就是说，有钱的人是有的，你的房子只要好，也是有市场的。
  那么就是看投资的量的问题。就在这种情况下，高档商品房仍是在上升的。要符合我们整个社会不同层次的住房消费的需求的情况下，你的产品必然要多样化才行。你说我单做一种，只能满足一个层次。这个数据反映了我们合肥市场的多样化，这是我们上半年的一部分的市场的情况给大家简单做一个交流。我想通过“国六条”下发以后，管理部门会从各个层面出台一些细则。我们下一步的发展有这样几个趋势：第一个就是从各个方面体现了落实国六条的一些细则的处理。比如说，我们的比例如何划分，在城市的某一个区域是怎样划分，这样一个东西的出台。同时我们廉租房每年建多少，这个规划我们将在9月向全市老百姓进行公布的时候告诉大家。在国家政策资金和土地确保的情况下，我们每年要建多少“廉租房”，多少“经济适用房”。在这个基础上，它占总供应量多少？廉租房和经济适用住房，这是一个发展趋势。再一个就是我们下半年可能商品房供应量会增加很多，大家都知道，一部分大家要做好方方面面的准备。要调整好符合市场发展方向，如何进行市场销售的竞争肯定，就面临在我们面前。销售量大了，大家都会把自己“亮点”打出来,这又是我们北区的一个“亮点”，我们把这个宣传好，把老百姓吸引到北区来，这是我们的一个优势。第三个特点就是非住宅可能会比上半年要增速不少。从我们统计的数据看，非住宅的交易量、成交量包括他的平均销售额，增幅都是上升。在住宅区域房价平稳的基础上，我们商品房从价格上比较稳定。从环境配套以及它的投资上都是比较有优势，在这种情况下，买二手房的人，他会逐渐变的越来越少，同时上市的供应量也少。如果在商品房的价格和二手房的价格差不多的情况下，人们肯定会选商品房。二手房会逐步萎缩。近年在市场上为什么会有如此反映？总之我们房地产市场经过“国六条”和“国八条”的调整后会有变化。从结构上、从整体目标上、从土地供应上、从老百姓的期望值上、都会有变化。但是这些变化并不影响合肥市总体城市的总体建设发展。我月初到部里开会的时候，领导开玩笑：说你们合肥和全国其他的城市是不一样的。你们光是拆除城市的建设，就拆了1000多万平方米，他们的意思有“褒义”也有“贬义”。
  我说因为我们起步晚，如果下面我们再不抓紧建设的话，我们不只会比别人晚上2步、3步、而且晚10步、20步。同时我们拆的并不是大面积的城市住宅，而是我们的道路建设。拓宽我们的城市规划规模以及我们道路建设拆建。1000多万平方米的拆建，使我们城市面貌发生改变，所以我们合肥市确实在国家建设部是挂上名的。我们建设的目标不会改变，我们建设速度也会很快。有一个发展商和我们讨论这个问题，他认为他到合肥来发展他是对的。对房地产进行调控对市场有影响，但是他认为他在其他城市影响会更大。所以我们大家应该有信心，合肥的建设速度，住宅建设的规模，依然会很大很快，也会更好。谢谢大家。