如果说北京与奥运营销犹如一场拉力赛，上半场无疑是奥运，下半场就是企业接棒，我们地产企业——从品牌战略到产品创意，该有怎样的策略，能让世界再投北京一票？ 

　　A 得商务者 三分天下有其一 

提到奥运地产区域，最先想到的便是目前以奥运村为核心的亚奥板块。而这里也是最早启动奥运地产开发的区域。如今的亚奥区域，奥运地产依然是风起云涌、热火朝天。而已经结束一轮发展周期，开始新一轮发展的亚奥区域，目前仍然存在着住宅与商务写字楼严重失衡的现象，商务板块的聚集效应也尚未形成，急需联动。而对于这一点，身处区域内的最早一批奥运地产项目则是深有体会。 

在奥运效应即将到达高潮之时，如何才能改变这样一个不平衡现状？带着这样的疑问，记者走访了北京盛世兆业总经理助理杨程成。 

开发奥运地产是一段痛苦的经历 

站在风林西奥中心17层向南望去，已经接近尾声的“鸟巢”、“水立方”、国家运动馆以及奥运新闻中心等奥运场馆和配套建筑清楚可见。作为亚奥区域内最早的高档写字楼项目，风林西奥中心可以说是见证了北京奥运村及周边场馆建设的全部过程。而与风林西奥中心一路之隔的风林绿洲也早已成为成熟高档生活社区。 

谈到奥运地产的开发，杨程成笑着说道，“这是一段痛苦的经历。”而之所以“痛苦”，是因为公司从1999年开始运作风林绿洲和风林西奥中心时，这一区域可以说还是一片“处女地”。 

对区域的重新定位需要做很多的工作。而我们开发的风林绿洲项目，包括后期的风林西奥中心，在当时均是区域内价格最高、档次最高、规模最大的项目，结果成为很多人“攻击”的目标。杨程成开玩笑地表示，作为区域领袖项目就是要付出一定代价。而这个代价一方面是因为当一个区域的价值不被认可，没有“跟风”时需要花费很大精力去开拓的代价；另一方面则是由于项目的快节奏，使得更多的价值没有很好地实现。事实上，后者带给奥运地产项目的影响似乎更深一些。正如风林西奥中心这样一个具有领袖意义的商务写字楼项目，就没有在市场中获得更高的价值体现。究其原因，亚奥区域一直存在的住宅与写字楼发展不平衡的现状成为关键。据记者了解，目前，因为奥运的利好关系，区域内高端住宅价格已经接近20000元/平方米，而写字楼的价格却一直在10000元/平方米的水平徘徊。 

对此，杨程成颇感无奈地告诉记者，在亚奥区域大家都将投资眼光集中在住宅上，从而使得区域内的商务写字楼长期不温不火。而风林西奥中心又是起步1000万元、中等规模公司才能买得起的高端商务项目，当时开发时区域内又尚未有同类产品，因此被市场认可速度比较慢。 

摩根“复活”带来好时机？ 

由此看来，奥运地产在亚奥区域的发展似乎仍然存在着瓶颈。而这个瓶颈，杨程成认为就是这一区域缺乏商务板块的启动点。因此，当毗邻奥运村的摩根中心在今年5月被顺利拍卖后，杨程成感到，对奥运区域商务价值重新定位的时机来了，这将是一个好的开头，将使业内外对这一区域商务价值的关注热情点燃。 

之所以有这样的感觉，杨程成表示，通过我们对摩根中心土地成交价的推算，如果其后期按照风林西奥中心的标准建造的话，摩根中心的价格将大大高于18000元/平方米。那么，届时亚奥板块高端写字楼的价格“天花板”或者说“标识”就将产生。大家对这一区域的商务价值也将有一个全新的认识，同时风林西奥中心的性价比也将凸显。 

杨程成认为，摩根中心运作成功后一定会对奥运公园西侧的商务板块有很好的带动，使周边包括风林西奥中心在内的商务项目不再“孤军奋战”。在他看来，亚奥区域的商务板块必须要有一个联动，虽然现在有商务存在，但硬件基础不成熟。只有项目聚集了，才能真正体现其奥运商务价值。 

目标客户直指身价六千万的浙商 

明天，在风林西奥中心B塔16层将举办由北京浙江商会组织的座谈沙龙，参加沙龙的均是在北京经商的江浙商务人士。而之所以把活动的举办地放在了风林西奥中心，很大一部分原因是因为部分浙江商会的会员将自己的公司“安”在了风林西奥中心。 

杨程成告诉记者，在与这些浙商接触的过程中，我们发现浙商其实在奥运产品的生产企业中占了很大的比例，很多浙商都抓住了这个奥运商机并且迅速发展。而这些浙商在面临企业高速发展、层次不断提高的同时，也都希望给企业有重新的定位，以新的形象展示给社会。 

像2008年奥运领带指定生产商——北京德士风服装领带有限公司就是在成为奥运领带、饰品生产商后公司业绩、形象再度大幅提高，业务范围也越做越大，需要入驻一个符合自身企业形象的写字楼而选择了风林西奥中心。 

杨程成认为，选择风林西奥中心的这些浙商其实透露出一种信息，一向对投资判断理智、不张扬的浙商，在从事与奥运相关的产品生产同时，也开始关注与奥运相关的地产项目和区域。与中关村目前不断恶化的写字楼状态且产业不匹配，以及CBD过于奢华、成本代价高的写字楼相比，亚奥区域的商务产品吸引力似乎更胜一筹。据了解，由于以往浙商都在北京东部区域投资，目前亚奥区域尚没有吸引到更高身价的浙商过多关注，投资多以住宅为主并较为分散。因此，杨程成毫不讳言地表示，希望能够通过与浙江商会的接解，吸引到身价五六千万的浙商到这里来置业投资。

记者 仰静 曲红娟