合肥写字楼进入春天

  当前，合肥正面临“中部崛起”的大好发展机遇，随着合肥城市经济的加速发展、“长三角”部分产业的转移，以及工业化程度的提升，商贸、金融、中介服务行业将会大幅度跟进，这就需要作为重要商务场所的专业化写字楼的大量涌现。而从目前的情况来看，合肥高品质的写字楼寥寥无几，根本不能满足当前的市场需求。前不久落幕的徽商大会部分参会代表感言，专业化的写字楼将成为省城最具商业机会的物业形态。

  伴随着城市规模的扩大，合肥写字楼是否面临巨大的市场需求？写字楼的未来发展趋势如何？面对宏观调控，写字楼是否真的步入了春天？

  2005年5月27日，由本报《新楼市》编辑部主办的“2005年合肥写字楼发展高层论坛”隆重举行。合肥市规划局高级规划师夏有才、合肥市房产局总工程师李慧秋、工行安徽分行金融业务部总经理李梦琳、合肥工业大学经济系主任刘志迎，以及省城写字楼界的各开发商代表会聚一堂，深入探讨了合肥写字楼的现状和未来发展走势，并且一致认为：“合肥已经进入‘写字楼时代’”。

  论坛过程中，各开发企业代表有一个共同的感触，就是几年前他们刚进驻合肥时，都找不到合适的办公场所。当时的合肥，很多公司的办公地点都在某某小区或是临街的商业用房，专业化的写字楼非常少，写字楼的市场供应量与需求量非常不对称。各写字楼开发商纷纷表示，随着合肥商贸、金融行业的发展，越来越多的企业会选择与自身形象相匹配的专业化写字楼，所以合肥写字楼面临前所未有的发展空间，而从目前各家写字楼火爆的销售业绩来看，也宣告了省城写字楼已步入春天。

  各位专家、学者则分别从合肥市整体规划定位、写字楼的投资规模和金融服务、写字楼的分布和销售租赁现状等多个角度，从更宽广的视角，深层分析了合肥写字楼的发展前景，以及在发展过程中需要注意的若干事项。各位专家普遍认为，写字楼的发展与一个城市的经济规模密切相关。根据合肥市最新城市规划，到2010年，合肥的人口规模、用地规模和经济规模分别为300万、280万平方公里、1000亿，城市的整体发展空间扩大了，必然带动写字楼市场的健康发展。与此相对应的是，写字楼的定位也同样重要，要从合肥市自身情况出发，根据城市规划的发展多中心化、功能上多样化，适度发展、合理定位，从而提升整个城市的品牌形象，发挥在城市经济中独特的“聚集效应”。

合肥市规划学会秘书长  夏有才：

  我今天主要从城市规划的角度谈谈合肥写字楼的过去、现在和未来。建国初期的50年代，合肥作为省会城市的职能使得合肥市发展很快。60年代，合肥正式投入规划，形成了以老城为中心，向周边拓展的发展格局。当时的省级办公楼以长江路为中心，市级办公楼则聚集在淮河路上。

  进入90年代，合肥开辟出三大开发区，即高新技术开发区、经济技术开发区和新站综合试验开发区。三大开发区的建立带动了房地产的开发以及周边配套设施的建设。目前合肥市的写字楼总建筑面积达170万平方米，不包括政务文化新区在内。写字楼每年也以十几万平米的速度增长。

  90年代中期，由于老城区工用建筑过多以及交通拥堵问题，政府决定必须把老城解放出来。在经过老城区更新改造的规划论证后，计划到2020年，合肥将建立起以商贸、金融、信息、行政为主要功能的老城区和以政治、行政办公、文化为中心的政务区，解决老城区的交通问题和商务布局，把老城区打造成一个CBD商务中心。
  当然写字楼的发展与城市的规模息息相关。到2010年，合肥的人口规模、用地规模和经济规模分别为300万、280万平方公里、1000亿，最终目标是建立一个现代化大都市。城市的整体发展了，势必带动写字楼市场的发展。

  根据我们的最新规划，合肥将在20年内建成现代化大城市，必须实现城市基础设施的现代化，经济、文化、教育、人口素质等各方面的综合现代化，改善整个城市的建筑风貌，成为华东地区的重要经济枢纽，建立合肥都市圈，以巢湖、六安为副中心，巢湖、芜湖则向南京靠拢，这样整个城市的发展空间就很大了。到2010年，合肥将从现在的170万人口发展为300万人口。人口的增长必然需要就业，就业就需要有写字楼。这就证明合肥写字楼的未来市场需求还是有很大空间的，前景十分美好。

工行安徽省分行住房金融业务部总经理  李梦琳：

  今天《新楼市》选择写字楼作为切入点，是一个非常好的议题。通过这个议题可以给开发企业提供前瞻性的考虑和指向性的引导，我主要谈以下三点：

  首先谈一下写字楼的定位。从用金融手段调控市场的角度，我们把写字楼定为办公类用房。每一个城市都有与之相匹配的写字楼。目前合肥的城市规模、经济总量等决定了合肥不可能产生类似国内大城市的写字楼。所以定位写字楼非常重要，需要政府连同开发商全方位的考量，从城市自身基本情况出发。

  第二，合肥未来经济发展可能会吸引的外部投资以及自己创造出来的写字楼的需求量。目前安徽还没有一个世界500强企业的地区总部设在合肥。而世界500强一旦确立来合肥，就必须要有高品质的写字楼供其使用。所以，既要考虑房产发展业态，又要考虑量。

  第三，随之相配套的金融服务。曾经有人说，中国房地产界70%，甚至是90%的资金都是银行提供的。而从整体来看，银行资金在房地产的投放总量的确是非常大的，大到中国房地产如果一下子大幅度下滑，金融安全将是国家安全的核心。所以目前国家非常关注房地产的健康可持续发展，此前出台的一系列宏观调控手段便证明了这一点。近年来，房产投资以每年30%的速度上升，这个幅度是非常大的。5月11日七部委转发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：“加强房地产信贷管理，防范金融风险”，明确要央行和银监会对商业银行进行干预，减少每年30%的投资增幅。拿工行来说，3年前我们注重投放的是住宅，在整个贷款投放中，对商用房的投放不超过20%~30%。从金融的角度，银行直接投入商用房的风险要高于住宅。从今后的资金供应总量看，写字楼的自有资金投入必须要有50%以上，要经过严格的可行性分析报告。这也将影响到整个写字楼市场的投资规模。因此一些实力不够雄厚的企业很难开发写字楼，这也就决定了写字楼的开发规模不会太大。

合肥市房产局总工程师  李慧秋：

  物业类型分为住宅和非住宅，写字楼则属于非住宅中很小的一部分。写字楼在城市建设中起到的是提升形象、画龙点睛的作用。目前，合肥写字楼无论从层高、外立面、配套、建筑品质上，都比较陈旧。但合肥写字楼近两年发展的速度很快，写字楼时代已经到来了。2004年数据统计显示，写字楼数量上升迅猛。销售总量达19.03万平方米，占非住宅总量的4.3%，非住宅占总销售量的22.7%，结构比较合理。

  写字楼的发展前景要注意以下四个方面：

  一，要根据城市规划的发展多中心化；二，写字楼应该多功能化，不管什么行业都能用。以前很多写字楼的建筑形式比较落后，单面、双面，还有筒子形的，其建筑形式局限了行业。导致使用率不高。合肥的财富广场功能则多样化，它既可以作为商业网点，也可以做金融；三，环境要优化；四，适度发展，合理定位。像合肥的绿都商厦，当时是全国最大的商业建筑，但效果并不好，因为体量太大，导致没有特色而言。所以写字楼的发展要适度量化。

合肥工业大学经济系主任  刘志迎：

  我认为，房地产在推动中国城市化进程中起到了巨大的作用。而写字楼的发展则依赖于城市经济的发展，合肥也不例外。写字楼是为城市的工业、商业服务的，没有大型的工业、商业，就不可能产生巨大需求的写字楼市场。只有城市多个行业发展了，才会带动写字楼的发展。

  目前东部地区已经实现了城市化。而安徽的城市人口比例仍然很小，并且没有一个城市在全省能起到聚集作用。

  城市有两个聚集作用：一，定位的聚集。如同杭州定位在旅游城市，义乌定位在商业，我们也需要自己的城市定位。我认为合肥整体发展规划的定位应进一步明确；二，城市增长集的聚集。老城区应该作为经济中心，是写字楼最应集中的地方。目前合肥的写字楼分布比较分散。而从合肥经济来看，写字楼不宜投资开发过多。

新鸿意地产副总经理  曹松华：

  首先非常感谢安徽商报提供这样一个平台，和各位专家共同探讨合肥写字楼的发展情况。我非常赞同“合肥写字楼时代已经到来”的观点。2003年，我们公司进入合肥时，在寻找便于办公的场所时，考虑了两大标准，一是办公楼要与公司形象相吻合；二是以离项目一公里为半径，结果却一个都没有找到。这就说明合肥写字楼的供应结构和供应量与城市的发展是不相称的，写字楼的形象一定要支撑起企业的品牌。我们的写字楼财富广场自3月份开盘以来，到5月份，70%已经售出，这说明市场需求是非常大的。

  涉及写字楼产品本身，我觉得必须要有完善的配置，健身、商务会所、停车位，在设计前都要有一定考虑。交通便捷是选择写字楼的必要考虑因素，从而提升办公效率。目前安徽正面临着中部崛起的大好机遇，合肥的发展空间很大，而为合肥的发展做贡献，也是我们所有开发商的共同愿望。

中环地产企划总监  鲁霖：

  作为本次论坛活动的倡议者，我十分感叹《安徽商报》这么快的效率；作为开发商的代表，我们对于合肥写字楼市场的看好，并不是单单在今天的论坛上才有感而发。事实上，我们当初在中环国际大厦开发之前，就已经关注合肥的写字楼市场。合肥写字楼的发展历史和发展状况，前面几位专家、同行已经说的不少，我只从中环国际大厦项目本身来谈我们的感受和体会，在中环国际大厦建设之前，经过调研，我们发现项目所在区域———合肥新站实验开发区，作为商贸、物流业定位，是合肥成长最快、产业结构最佳、离市区最靠近、交通最为便利、商业配套最为成熟的新开发区域，但就在这样的区域却没有一座纯粹意义上的现代专业化写字楼，那时，我们就想在新站区域中心地带建设一座高品质的现代化写字楼，一定要成为地标性的建筑，这是我们开发中环国际大厦的初衷。

  从我们上市销售的环节来看，短短一个多月，我们就销售掉70%多，而且，多是企业自用，令我们感到欣慰。当然，我们从中分明看到，对于合肥大多数企业而言，选择高品质的办公场所，选择高品位、高效率的商务活动场所，选择有助于提升企业自身形象的现代化写字楼作为经营场所，已经成为普遍共识。换句话说，这已经成为市场的大势所趋。

中环国际大厦销售代理公司总经理 方昕宇：

  近年来到进驻合肥的外地企业在选择办公地址时，都遇到了这样的麻烦，就是找不到满意的办公楼。我们在调研时发现，合肥大量公司的办公场所都在某某小区，或是临街的商业用房，面向市场供应的专业写字楼是很少的。这也说明了在合肥，相对于住宅，写字楼的需求量较小。而如今经济和商贸的发展使得企业越来越关注自身的企业形象，这自然会体现在办公场所的选择上。中环大厦在启动之前，我们就考虑到在新站区会不会有危险，新站区是中小型商贸区，而从我们目前的客户构成看，写字楼的客户绝大多数是租赁的，不会有过分的投资行为。我们就是要做专业的写字楼，让环境尽量单纯点，这对产品本身的打造十分重要。从天徽大厦到财富广场，宣告了合肥的写字楼市场已经开始启动。

安徽安兴发展股份有限公司第二事业部副总经理  陈莉：

  写字楼作为商业类的项目，离不开大的环境，它和城市经济、文化的发展有密切相关。合肥市庐阳区区长就提出“要把庐阳区打造成合肥的‘曼哈顿’”。位于庐阳区的三孝口完全具备商业、教育和文化方面的优势，具有成为合肥CBD区域的得天独厚的先天条件。

  CBD·中央广场最开始的定位是全能特区，有住宅、商场、公寓、写字楼，把写字楼的办公与生活结合在一起。现在已基本售罄。如今内地和外资企业对企业形象的要求越来越高，使得他们在选择写字楼时，对技术层面，包括生态节能上都有更高的要求。

合肥合邦房地产开发有限公司总经理  黄文生：

  三年前为了寻找办公场所，在合肥找来找去，终于找到了邮电大厦，却要排两个月的队，后来找到财富广场和金城大厦，都还没有建成。从这点就说明合肥缺乏高档写字楼，而现存的办公楼很多设计观念都已经落后了，跟不上市场前进的步伐。

  香港广场目前的销售情况不错，所以我对合肥写字楼市场还是抱乐观的态度，当然合肥写字楼要想形成一个高品质的氛围，市场还有待培育，包括办公理念的创新。

  另外，最近的宏观调控对合肥写字楼影响不是很大，国家针对的是类似上海这样房产有很大泡沫的城市，合肥的房产市场还是比较健康的。

荒岛房产工作室（合肥）有限公司副总经理  沈路：

  刚进合肥时，很难找到写字楼，最后我们也和很多同仁一样，选择了金城大厦。所以合肥高档写字楼的供应量太少，目前只有邮电大厦、金城大厦和财富广场。而合肥作为省会城市，对高档写字楼的需求一定是有巨大潜力的。

（记者 庞宗礼 王玉环 本版图片 王素英/摄）