主持人：上午好！各位网友，欢迎收看《合房面对面》。在合肥房地产市场的饕餮盛宴中，如雨后春笋般拔地而起的一座座现代化的写字楼让我们看到了合肥商业地产的希望。但是在面对林林总总档次不同的写字楼的时候，人们不禁要问，写字楼有什么样的标准，什么样的写字楼具有投资价值，合肥未来的写字楼市场将如何发展？今天就和现场的两位嘉宾一起聊一聊。
首先向大家介绍一下现场的两位嘉宾，汇金大厦营销部经理王辉女士，北京中奥博联不动产行销机构执行总监夏一波先生。
说到写字楼，我们首先想给大家加深一下写字楼的概念，业界是怎么定位写字楼的？
夏总监：写字楼是一种商业建筑形式，目的以提供商业机构办公的商业场所，来源于英文的office，就是我们通常所理解的写字楼。
主持人：在提到写字楼，常常会提到甲级写字楼的概念，什么是甲级写字楼？有什么样的标准？
夏总监：甲级写字楼，我们以前在和业主聊天的时候，随着这两年合肥写字楼市场崛起，这方面的概念宣传比较多，可能很多业主包括一些从业人员对概念不是很清楚。甲级写字楼我们参考了很多同行的观念，像北京、上海、广州等城市。
我个人理解甲级写字楼的标准应该有两点：一是硬件，二是软件。硬件上，首先是写字楼所处的地段，便捷性，设计风格要简洁时尚。比如电梯一般是5个楼层有一个电梯，包括对电梯的速度都有要求，原则上不超过30秒；吊顶以后的层高在2.6米以上，还有停车位以及电力系统。写字楼用电量比较大，通常一个平方放在50到60瓦的电力配备。写字楼除了提供照明，还有电力储备系统，比如遇到紧急事件怎么办等等。最近这两天，随着天气的炎热，在财富广场上个星期就连续出现了几天的停电事件。这个都是在前期上没有做足。软件上，第一，写字楼投入使用后，服务这一块，也就是物管公司。目前合肥物业这一块相对来说还是有些欠缺。一个好的甲级写字楼对物业管理服务这一块，会请一些比较知名的物管公司。第二、商业配套。像商务网点、金融、银行、机票售票网点、餐饮、住宿，这些商务配套以供给写字楼业主使用为主的配套。所以总的来看，甲级写字楼大概有两大类的标准。
主持人：王经理，您觉得一个好的写字楼，达到甲级的标准，其中您觉得最重要的一条是什么？
王经理：应该是软件服务。因为硬件可能是一个基本配备，但是如果没有一个良好的物业服务和管理，那大厦以后的保值增值会逐渐下降，有一个良好的物业管理是保证业主和投资客有一个长期的投资回报。大厦的环境也能保证一个良好的商务氛围。
主持人：现在国购集团开发有哪些产品？
王经理：开发的产品比较多，知名度比较高的位于三里庵的国购广场，还有奥林花园一、二期开发成熟了，现在正在销售的是奥林花园三期。还有位于花园街的科技大厦也是我们开发的产品，马上即将要推向市场的位于大钟楼的东方广场。
主持人：现在对于国购开发的项目关注度比较高的是汇金大厦，也是写字楼一个典型的作品。汇金大厦这个项目是什么样的？
王经理：汇金大厦我们定位是做一个南一环精装修的纯写字楼，智能化配置比较高，5A智能化，办公、通讯、消防、安保、楼宇都真正落到实处。在今年4月份刚刚落幕的中国第三届商业地产年会上，汇金大厦也是荣膺了“中国国际化品质写字楼100强”这样的称号，对我们也是莫大的鼓励。
主持人：有一个不成文的说法，说开发住宅是小学生，开发商业是中学生，开发写字楼是大学生。由此可见写字楼物业形态可能比其他的物业形态更具有一定的开发难度和运营难度，请问王经理在开发汇金大厦的时候，是不是花费了很多的心血？
王经理：最难的就是在最初产品的定位的时候，包括产品的选址。这可能是开发商的经营理念，到底把这个产品做成什么样的产品。到底是合肥市场上多一个写字楼，还是多一个品质的与众不同的写字楼。从最初的选址开始是非常慎重的。在高新区、经开区，或者其他区域也有很多的地块，地价也相对比较便宜。我们当初在选址的时候，这块地价高达400多万元，也是那个阶段的地王了。花了这么多成本，我们就是把我们的产品打造成合肥最顶尖的写字楼，在地段的选择上很慎重。无论是住宅也好，还是写字楼，地段对于房地产来说是最重要的一点。地段不仅仅是简单的交通便利性，周边的配套成熟度，比如金融网点、人文环境、商务配套等这些都是地段好坏评价的标准，最后到硬件的配置、软件的服务的确定。
汇金大厦5A智能化配置，我们现在是目前合肥市场上唯一一家全面精装修，除了公共区域之外，办公内部空间，避免客户进驻以后，二次装修带来的相互干扰，这样业主交付的时候就是精装修房，直接进来就可以办公了。而且是纯写字楼，下面没有商业，只有一个商务会馆和银行配套设施，保证大厦相对纯净的办公环境，避免了商业的嘈杂。另外像网络地板的配备，也是5A智能化的一个标准，现在为了配合综合路线系统，保证办公区域的整洁和二次装修带来的困扰。电梯其实在大厦里面使用是非常重要的部分，我们配备了7部三菱高速电梯，全部采用全进口的。这样在使用上，后期维护保养上，相对于传统的产品更有保障，而且维修的问题会更少，速度是2.5米/秒。空调也是采用全世界第二品牌， VRV分层设置、分户计量相对于以前的中央空调更经济、更合理，而且支持业主24小时办公，这个在合肥也比较少。物管上，也是聘请第一太平戴维斯做物管顾问，第一太平戴维斯在上海是金茂大厦的管家。
主持人：王经理从硬件和软件上面对汇金大厦项目进行了整体的介绍，非常的系统和详细。
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夏总监，据您所了解，目前合肥的写字楼市场现在大体是什么样的状况？
夏总监：合肥写字楼市场相对来说起步比较晚，在前期的市场分析过程当中，主要有三个阶段。在2000年之前，这个阶段写字楼市场的特征主要集中在市中心区域，以提供小型办公为特点。2005年这个阶段，随着房地产市场的进一步推动，以及整个产业结构的调整，写字楼市场得到了一个发展阶段，也出现了一些纯商务写字楼，像邮电大厦，这个阶段的写字楼特征主要还是以宜商宜居类型。但是合肥在这一块，在这个阶段，合肥没有达到对写字楼集群需求非常大的时代。第三个阶段是2006年到今天，整个写字楼市场进入了一个异军突起的时代，一些标志性的建筑，以及纯商务写字楼在这个阶段出现了，像财富广场、CBD、汇金大厦等。
写字楼这个市场主要跟地方的经济和产业结构有关系，现在产业结构是“三产”。第一产业由农业占主导地位的时候，写字楼明显需求会少，第二产业制造业占主导的时候，写字楼需求相对比农业要增加；到第三产业服务业的时候，写字楼需求大量出现。合肥目前的市场还是以制造业为主的城市，但是同时随着城市的进一步发展，合肥这几年大开发速度加快，以及城市化进程加快，所以对第三产业也产生了很大的推动。所以在这个基础上，合肥写字楼市场进入了快速发展的阶段。
主持人：合肥现在的写字楼市场有什么特别需要改进的地方吗？突出的问题有哪些？
夏总监：从硬件配套上，合肥写字楼市场可以跟上像北京、上海、广州一些大的顶级写字楼。关键是软件服务。现在目前写字楼市场，第一存在服务上的问题。这影响到写字楼本身的价值。第二、写字类建筑规划设计这一块还是存在一定的缺陷，通风、采光、环保等。在环保这一块，合肥目前做得还是有所欠缺。在环保上面，从我们了解的情况，大家都做了绿化，但是这个绿化我觉得是一种“伪绿化”，假的绿化。我觉得可以找一些花卉租赁公司，在公共区域设置一些，定期更换一些花卉，这样保证整个大楼空气循环。现在很多甲级写字楼硬件配套非常齐全，封闭系统非常好，环保这一块目前合肥做得还是比较欠缺的。
主持人：花卉可以归属到软件上面去，通过人为的，是可以改善的。提升物业管理的水平，大家呼声是很高的。我们了解到汇金大厦聘请的物管公司资质是非常高的，请问王经理您觉得物管对于写字楼的提升是不是很重要？
王经理：之前大多数都说物业管理，现在更多提倡是一种物业服务。怎么把业主服务好？像大厦的环保问题，这也需要软件和硬件的支持。我们原来做外立面的时候，玻璃幕墙就采用环保材料，可以抗辐射、隔热、保温，还有新风系统等。我们物管公司是合肥宁巨物业，像奥林花园、科技大厦在合肥市、安徽省都曾经多次获得优秀小区、优秀写字楼的奖项。这次特地聘请了第一太平戴维斯，作为我们物管顾问。第一太平戴维斯是在伦敦上市的一家英国公司，在全世界管理着多处物业，像在上海的金茂大厦。虽然我们的物管公司有相当的实力，我们希望能够给合肥写字楼带来一些新的活力。合肥的写字楼目前来说提供的都是基本服务，在公共区域的保安、保洁，我们现在是提供一站式服务，而且为每个业主量身订作的菜单式服务，根据每个业主不同的需求，比如商务服务、专项服务、酒店式特色服务、代订机票、室内的保洁、清洁等，只要是业主能想到的，我们能做到的，我们都会帮业主服务到。
太平戴维斯过来，也就是为汇金大厦导入了跟金茂媲美的同等资格的物业服务。为什么没有直接让他们做物业管理公司，一、我们是希望能更好地结合本地人，因为区域化，人的消费习惯和生活习惯和办公习惯是不一样的，所以我们采用公共的形式结合本地物业管理公司这样可以强强联手，取长补短，更好为大厦业主服务。第二、如果物业管理公司完全让他们托管，可能业主会考虑到成本问题。在上海管理金茂大厦的成本很高，所以本着这两个方面的考虑，所以采用了本地物业管理公司，加上专业物管顾问来为业主服务。
主持人：夏总监，除了物管之外，写字楼的品质想要提升，还可以通过什么样的方式来体现。就合肥的市场来说，究竟在呼唤一种什么样品质的写字楼？
夏总监：刚才谈了物业服务，不是仅仅是物业管理。都在转型，原来是管理，现在是服务。写字楼在服务方面应该要加强，我们对市场的看法，更多是通过使用者的口碑和大楼承租户来体现。写字楼的价值通过什么体现？其实是通过回报。回报通过租金来体现。高档的写字楼，完善的配套服务投入比较大，从抗风险的角度来说，需要一些有品质的承租户。合肥的写字楼还存在定位的问题。我们当时参与写字楼市场前期调查，在广州那边产品已经比较同质了，我们当时做了细分，这个细分体现在使用者的细分。考虑到地段问题，定位做金融类的。在前期的市场拓展当中，我们带着推广的意识，签下了一个保险公司，买了半层。因为写字楼本身属于商业地产的范畴，等于像一个主力店入驻，能够对大楼品牌本身有一个相衬托的作用。除了硬件、服务之外，承租户品质也是大的价值保证非常重要的部分。
主持人：王经理，您觉得合肥哪个区域的写字楼最具有值得投资的价值？
王经理：目前合肥写字楼的发展吸纳的行业类型主要还是集中在第三产业，像这些服务行业，更多提供给客户主要是通过服务。他们对商务环境、办公环境的需求也是相对较高的。现在随着经济的发展，更多是一个企业理念的问题。很多制造业，一些外地企业的进驻，省内地市企业的入驻，他们是希望通过良好的商务办公环境，提升企业。比如作为一个营销窗口、办事处，也对高档的商务办公环境有需求。针对投资客，从区位上来说，我个人觉得在一环内。地段对房地产来说是非常重要的，地段不仅是交通便捷，还包括周边的商业配套，对于入驻大厦办公的人来说，他们肯定是希望一进驻到这个大厦，就可以享受到这边成熟的配套和服务；如果选择地段相对比较偏远，交通不便利，而且作为业主自己使用也是会造成很多不便。对于投资客来说，可能也会面临大厦交房使用后，有一个相对较长的空置期，对于投资客来说肯定是不合算的。我们当时选址考虑，我们还是觉得南一环相对东、西、北来说，更有优势。因为这边高校比较多，安大、科大、医科大学，文化氛围非常好，而且还有蜀山区政府、税务局、电信、移动等，大型的企事业单位，还有国家的政府办公，商务系统比较浓厚。安徽饭店、国购广场也在附近，只要这边生活需要都是一应俱全。包括各个金融网点，作为写字楼客户肯定对银行的需求，像交行、建行、工行，这边金融网点基本上都是比较密集的。这边从成熟配套来说，对于投资客来说会更有保障。
主持人：国购是不是在未来还有新的写字楼投资计划？
王经理：汇金大厦这个项目不单是国购一家，这个项目是国购集团和合肥信息投资公司一起开发建设，信息投资公司也是属于国资委下面的，资金实力比较雄厚。
国购还有一个项目是东方广场，在安徽大剧院的南面，建筑面积大概有20多万方，是一个综合体，有商业、住宅、办公，也是按照甲级写字楼的标准来做的。写字楼大概有两栋，将近7万平方，其他主要是住宅和商业的部分。如果快的话，今年年底，明年年初，有投资或者有购买需求的话，就可以满足大家需求了。
主持人：夏总监，您觉得就从投资这个角度，投资写字楼跟普通的住宅，其他的物业形式相比，有什么不同。需要注意些什么东西？
夏总监：目前股市不是很正常，投资渠道比较窄。房地产因为特有的建筑形式，具有保值增值的功能。写字楼这块投资，我个人认为在合肥市场还是有大的升值潜力的。随着合肥大建设、大发展，城市化进程加快，以及第三产业的崛起，对写字楼的需求还是很大的。按照目前的行业标准，一般衡量城市写字楼的需求量，有一个基本的标准，人均GDP3000到4000美金称为第二级市场，北京、上海5000美金以上称为第一级市场。合肥去年的人均GDP是3800美金称为第二级市场，第二级市场需求是很大的。我个人认为，写字楼市场投资目前是可以值得去考虑的。相对来说风险系数是比较小的。
主持人：王经理，普通的消费者，他们要投资写字楼需要注意些什么？
王经理：像目前合肥市场投资类产品，写字楼产品很多，要注意比如土地性质问题，产权归属问题。值不值得投资，还要综合地段、硬件配置、软件服务，通过这些基础方面就可以判断这个物业以后的升值潜力怎么样。另外还有开发商的品牌和信誉度，这也是降低投资风险很重要的一个因素。
主持人：夏总监您觉得未来合肥写字楼市场将会怎么发展？
夏总监：合肥写字楼进入第三阶段异军突起的阶段，就纯标准商务写字楼在近一两年内不断出现。从产品本身功能这一块，越来越跟得上大的城市写字楼标准。主要还是体现在软件上。
主持人：王经理，您觉得未来合肥的写字楼市场将会有一个什么样的发展趋势？
王经理：现在合肥写字楼市场已经开发的、在销售的和即将开发，即将投放市场的量是非常大的。我觉得应该向专业化、品质化的发展趋势，虽然供应量很大，但是真正达到优秀品质楼盘的其实还非常少。随着合肥经济不断发展，合肥也是处于比较好的发展阶段，处于中部发展地区。合肥也在申请加入新特区，越来越多的外国企业和外地企业要进驻合肥办公，对合肥的写字楼无论是从量还是质上都会有一个比较大的需求，也会对写字楼发展起到一个良好的促进。