记者：张总，您好！我是合肥房地产交易网的记者，首先感谢张总能在百忙中抽时间接受我们的采访，随着外地二手房品牌公司入驻合肥，合肥的二手房市场的竞争也越来越强烈。21世纪不动产作为全球性的二手房品牌，现在来到咱们合肥，我们网站的很多网友对21世纪不动产也非产关注，首先请张总给我们简单介绍一下21世纪不动产这个品牌？
张卫平（21世纪中国不动产高级副总裁兼上海区域总经理，以下简称张总）：21世纪不动产这个品牌到08年已经有37年的历史，它是1971年在美国的加州成立的，发展很快，在这几年的发展里面，从美国到加拿大、美洲、亚洲、欧洲、大洋洲，现在在全球都有21世纪品牌，现在在全球58个国家和地区，总门店数达到8400多个门店。在美国本土是4400个，其他4400个在国际区域，这个品牌发展到今天为止，作为全球最大的房产中介经济行业的组织，它的品牌发展从美国到中国是在2000年正式进入中国，这个品牌在中国发展已经8年了。这8年里，我们从无到有，由小到大，由大到规模性的发展，现在在全国有33个区域分部，合肥区域分部就是其中之一。这33个区域分部又覆盖40多个城市，总的店数规模达到了1500个门店，15000名经纪人。
记者：合肥是21世纪不动产在中国的第30个区域，请问张总为什么会选择合肥这个区域？当初选择来合肥发展，看重的是什么？
张总：我们为什么八年以后才到合肥来，因为我们有一个战略布点。我们分三个经济发达地区，长三角、珠三角、环渤海，这三个区域发展布好点以后，就从沿海由东向中、向西。合肥属于中部发展战略，从石家庄、郑州、武汉、合肥、长沙，属于中部由东到中的战略。合肥市场做了将近两年多的市场调研，我们在两年前就开始关注合肥市场。从GDP、个人人均收入，还有三年来新楼盘的开发量和销售量，以及销售面积和销售金额，涉及到二手房、存量房的销售量、销售面积和销售金额，以及市场上的中介生存发展的状况，我觉得到了我们该进入的时候了。我们有标准和条件，不成熟的区域我们也不冒然进入。我们有18条进入一个城市的标准和条件。
记者：合肥符合你们的标准？
张总：对，符合我们进入的标准。第一、城市人口200多万，总的人口将近480万。新楼盘的交易量这三年在逐步地上升，在去年达到将近500万平方米的成交面积。二手房的交易面积接近300万，它的比例再缩小。二手房交易金额去年超过了50个亿。从房产局公布的数字来说，我觉得这个数字水分是很保守的。不是一个个别现象，在上海、北京也有这个现象。一般在公布的交易数字里面，还有20%的增长比例。所以肯定超过50个亿，在这个交易市场上我们认为完全可以进入。

记者：随着国内实力品牌的进驻以及合肥本土中介公司的发展，业内人士认为，合肥中介机构将面临重新洗牌，请问张总怎样看待这个问题？
张总：一个是政策，一个是市场，政策的调控和市场自己的调控会使一些中介行业的格局发生变化。其实合肥在两三年前对中国整个中介行业有一个影响就是桃园事件。那时候对这个行业负面影响蛮大的。有几个数字说明这个行业洗牌是必然的，重新整合也是必然的。像桃园这种不规范的害群之马迟早是要被淘汰的。一个省会城市，城市人口200多万，存量房交易量300万平方米，50多个亿交易金额，前三家公司大概是120多个门店，但是占整个存量房交易额的50%以上，基本上垄断的，这在其他城市不可能出现的。在上海、北京前三家也没有超过20%。
记者：这也就是说合肥市场与外地市场的不同？
张总：我觉得是一个不成熟的表现。第一、这些公司都是本地的。有外来的，也有退出的。热闹的时候有进也有出，越是这种情况下，越希望有一种竞争。我说的竞争是市场良性竞争。比如说内地品牌之间的竞争，全国品牌的竞争，国外品牌的竞争，使这个市场更加成熟。也就是说成熟的过程体现在为消费者提供的服务更加专业。因为这个行业负面影响比较多，门槛也比较低，相应的法律法规有些滞后，再加上本身从业人员素质不高，造成了这些现象。我觉得这个市场是我们应该进入的，可以发展的。像郑州、西安、昆明跟合肥有很多相似之处，我们在那里都成功了。所以我们进到合肥来，第一、首先我们自身自律做起，第二、协助政府规范这个行业。第三、和行业内的人大家一块来规范提升，为消费者提供专业诚信的服务，使消费者得到实惠，使行业得到良性发展，使社会对我们有一个认可。
记者：合肥二手房市场，外地的品牌进入合肥的也比较多，21世纪不动产如何在合肥这个市场中制胜，你们的优势在哪里？
张总：我觉得优势有两点，第一、21世纪品牌优势。因为我们在全国全球都被人知道的，国内最近关于房地产市场变化，也是多次采访21世纪不动产。像美国的次级贷发生，镜头里经常看到21世纪的标志。还有关键我们进入到合肥，我们在商业模式上会有很大的不同。我们是走特许经营为核心的公司，尽可能地调动和开发中小投资者的积极性，同时给予相应的知识系统、培训系统、管理系统、法务系统来进行规范地操作，使他们能够在市场上为消费者提供专业的服务。21世纪不动产进到一个市场，并不是说要通吃，这是不可能的。我们会跟做得好的行业交流学习，通过交流学习，我们提出更多地为市场建设的意见。和上海、北京比，和发达地区比，我觉得这个市场还有许多需要完善的地方。一个是行业自身的完善，一个是协助政府对经纪人怎么管理，对害群之马采取哪些有效措施，防微杜渐，避免给消费者带来更大的损失。
21世纪不动产是想通过自身强大的管理系统、培训系统里面，区别于其他的中介公司，这是我们这8年发展的一个核心是如何更快、更高地提高经纪人的专业服务能力和水平。更高水平地提升对门店的管理水平，这两个水平如果我们提升上去了，我们可以在行业里面立于不败之地。这也是我们能够成功一个很核心的两个要素。
记者：品牌连锁中介的不断出现，开始对经纪人队伍进行大浪淘沙，过去单一的信息提供将向职业顾问，投资顾问转变，对经纪人的要求更高。能否介绍21世纪不动产的人才培养机制和策略？
张总：这个行业流动是很大，压力也是很大的。不光是在中国，在国外也一样。我们希望有一个稳定的比例。比如25%到30%。经纪人的竞争是靠业绩，如果没有业绩，就被末位淘汰。如何招到适合的经纪人，同时能够不断地培养他，提高他的业绩，成为合格的经纪人。同时还能保留住他，为你的企业发挥更大的效率。21世纪不动产从招募里面有一套招募系统，如何甄别，如何利用什么样的方式把社会上比较好的经纪人招进来。第二、招进来以后，通过什么样的方式、课程，一步一步地从专业知识、法律知识、管理知识，以及相应地各项课程，使他成为一个合格的经纪人。第三、怎么激励这个经纪人，压力越大，怎么通过激励让他走向成功之路。我们有区域分部半年激励，全年激励，全国有中国年会的激励，还有国际美国年会的激励。同时对经纪人在业绩上、成长上设立不同的目标，达到一定的目标，有中国总部，甚至有美国总部的激励，包括认可、认证。对他在这个行业里面建立信心，能够为企业做出更多的贡献。
记者：请问合肥这边的人才是不是也是按照总部的模式来发展？
张总：我们现在有一个区域分部，我们的人才全部从社会上招募来的。招募来，我们竞争对手没有一个。合肥区域去年建立，为什么到现在还没有面对市场？第一、高层要经过总部三天核心课程的培训，回来以后要组建一个团队，这个团队到北京有将近10天的封闭式培训，回来以后又有两个月的区域初始化培训。要做大量的工作，我们要面对市场，首先要把基本功练好。有人说21世纪听说早就进合肥了，怎么迟迟不见身影？我们在练内功。这是内部人员招聘，今后我们的门店招募也是面向社会。通过正规的职业说明会，不同形式的招募会，招进来以后马上进入培训系统。通过培训、考核、认证才能上岗。每一个经纪人，包括店长，如果没有经过培训是不能面向社会的。从人员上、技能上、管理上达到一定的水平才能面向社会、面向消费者。那个时候大家会看到21世纪确实与众不同。
记者：目前合肥人才是不是具备开门店的条件呢？
张总：人才竞争是肯定的。我觉得相应来说，我们这时候面向市场有两个优势。现在市场大家都在观望，行业不是很景气，这时候不光是从上海、武汉、南京有些经纪人回来了，想开店。在上海200家店里面有20%是安徽人，很能干，而且口碑也不错。
记者：是不是准备吸纳到合肥？
张总：他们说，现在上海市场有点低迷，如果21世纪进合肥了，我们愿意回合肥，为家乡父老服务。我们尽可能招有一定经验的，我们还会解决大学生的就业问题。能吃苦，愿意进入这个行业，通过培训，通过一些锻炼和经历，他在这个行业可能得到发展。
记者：你们愿意提供一些大学生就业机会？
张总：我们愿意。因为我们在全国其他城市都是和当地的劳动局建立就业关系。因为大学生就业是一个大问题，就业问题是对政府一个很大的压力。如果我们这个企业能够在这个方面帮助政府、帮助社会做一些贡献，我们是愿意的。我们在其他区域还帮助大学生创业基金。我们先把自身做好了，当我们面对社会的时候，有信心、立志于想在这个行业发展，我们愿意给这些大学生提供一些机会。因为现在正好赶上大学生走上社会，我们会给他们描绘这个行业现在是什么样，将来是什么样的。这样使经纪人、大学生和有识之士加入到我们团队来。
记者：21世纪是很注重人才的培养。最近21世纪不动产收购了戴德梁行下属的泛城网，请问张总，这是一个简单的商业行为还是还是有更深层次的目的？
张总：实际上就是一个公司的商业行为。因为跟泛城是合作关系。07年年初的时候，上海的泛城我们就收过来了。收购、并购是在目前市场上企业发展的一个战略部署，也是正常的商业行为。泛城在深圳也是一个知名企业，也有相当一定的规模，他自己的战略部署调整和我们的战略部署发展是吻合的。这种收购、并购是给市场一种信心。每个行业都会有市场的调控和政策的调控，只不过房地产调控频繁一点，深圳的市场影响大一些。这个市场是不是就不能发展了？不是。21世纪这个时候进来，实际上是第一建立了信心，第二、更加专业化、细分化。我们在中介经纪行业里面，我们发展这么快，从来没有去做开发。8年就是致力于中介经纪行业。深圳是低谷，也是企业发展的一个机会。深圳在全国房地产市场排前三名，21世纪不动产不能忽视这个市场，这个时候进入，也是表明我们对市场的信心和今后21世纪在深圳发展的信心。
记者：21世纪不动产在中国区域已经成功的运作了8年，张总在这八年当中有没有一些成功的经验和心得跟我们网友和同行分享一下？
张总：我一直在这个行业里面，我觉得做任何事情要耐得住寂寞。好的时候要把握住自己，不好的时候不要丧失信心。如果你对一个行业研究、调研分析透了，你要想把这个行业当做事业做成长期的，你就千万不要投机。投机就是前脚进，后脚出，你要把它作为事业来做，你的战略布点，你的战略方向，你的战略决策和你的管理控制就是长期的，不是短期的。这个行业很诱人，大进大出。但是进入这个行业不要浮躁，要理智，既然进来就要精心地做，耕耘好这块市场。这样企业才会有发展，否则雷雨过后就不存在了。而是应该雷雨过后，在晴空万里的时候，你应该是去迎接它的那一个人。
记者：我们知道21世纪不动产是致力于发展二手房市场的一个品牌公司？
张总：不完全。中介经纪市场。包括策划代理、商业地产、买卖租赁等等。
记者：有没有想在一手房，新房这一块发展？
张总：在房地产整个链条里面，土地开发和房产开发，不是我们将来要进入的领域。买卖、交易、租赁和它紧密相关的向下包括物业、评估、保险等等，我们如果把终端做好了，我们向上可以延伸，向下可以拓展。而且今后中国的房地产市场应该是存量房市场，不是开发市场。上海今年半年多，存量房市场交易大于增量房，北京也是这样。如果从合肥这个比例来看，可能会从0.6：1慢慢到0.7、0.8，最后1：1。既然中国和国际经济接轨，在国外房地产市场不叫开发市场，叫存量房交易市场。所以我觉得中国再有几年的发展，一定会这样。所以我们精心地做好存量房市场。
记者：很多想买二手房的网友非常想得到专家的指点，究竟该如何选购二手房呢？请张总给我们的网友一点建议。
张总：我第一次来合肥，我很荣幸地跟网友进行一些交流。我对合肥市场不是特别熟悉。但是有几个原则应该把握：第一、房地产市场发展的时候，如果大家想买房或是投资，不要跟风，要根据自己的实力和能力。第二、安徽合肥房地产市场还是一个以自住型为主的市场，它的位置决定了它投机和投资的比例很低。从这几年整体的房地产调控价格走势来说，受影响并不大。这说明它还是以自住需求支撑的市场。现在在市场调整中，价格有些阶段性的调整。我觉得如果要是自住型的是一个好时机。现在上海买卖市场发生变化了，以前是卖方市场，现在是买方市场。如果买方市场的话，双方之间成交的价格，开发商的打折让利，这是一个好时候。不要等调控周期过了，开始起步了，你再进去追涨。如果是自住型的，可能就不如现在低的时候进入合适一些，而且这个价格我认为总是在阶段性调整的，但是总的趋势一定是向上的。
记者：像沿海城市，他们的房价有一定波动性，呈现一些下降的趋势。像深圳的房价已经出现下降的趋势了。
张总：通过我的同行来了解，合肥的价格很火，有些地方在打折，做调整。合肥如果是自住为主的市场，跟投资比例大的市场肯定不一样。价格相应调整余地不大，像上海、北京、深圳，楼盘楼盘降价明显大的就是当初超过30%以上都是投资人。今年的连续加息和价格往下跌，他们要大量往外抛盘，但是接盘人没有，很少。价格回归到应该有的真实基础上，所以产生了价格的大量下浮。上海、北京局部地区调整整体来说是没有大幅的下浮。合肥地区的价格我个人认为不会有大幅度的下降，可能会有调整。像楼盘销售得好，位置不错，品质也不错，性价比不错，可能就没有什么余地，可能还会有回升。像边远地区、偏远地区，交通设施各方面都不是特别成熟，可能价格的调整大，因为开发商的压力比较大，为了资金尽快回笼，销售价格可能会调整大一些。但是我总体认为，合肥的房地产市场不会像深圳、北京有大幅的波动。只不过大家一直在观望，但是一旦观望之后，需求总是要释放出来的。而且从一些信息来看，中国经济调控也会相对针对性做一些调整。
记者：感谢张总接受我们的采访，我们也希望21世纪不动产在合肥稳步发展，领跑合肥的二手房市场。
张总：我们也需要媒体对我们的关注，同时指出我们在发展中的不足，企业的发展离不开媒体的支持。