主持人：上午好，各位网友，欢迎收看合房面对面。从4月中旬开始，我市集中出让了多宗土地，土地的集中放量给楼市带来哪些冲击？合肥的土地具有什么样的投资价值？未来合肥的楼市将如何发展？今天就和现场的两位嘉宾一起聊一聊。首先向大家介绍现场的两位嘉宾，市国土资源局经开区分局副局长、市国土局招商办主任姚大全先生，新鸿意地产副总经理陈少平先生，欢迎两位。
主持人：首先请问姚局长，今年上半年到目前为止，整个合肥的土地出让到底是什么样的状况？
姚大全：今年上半年合肥市土地出让的情况还是比较乐观的，和年初计划还是比较吻合的。上半年土地是以挂牌为主，其中有几块大地块在合肥有很大的影响，比如世纪金源在滨湖新区拿了近2000亩的地，这是很大的动作，这是今年上半年通过挂牌的方式获得的。总的来说，合肥市上半年的土地市场还是比较活跃的。从大的宏观角度来说，在几大城市房市有所回落的情况下，开发商对合肥的土地市场还是非常看好的。更多的开发商都表达了要在合肥市进一步加大投资的愿望。预计今年下半年会根据市场的需求和开发商的要求，陆续会推出一些地块，满足开发商的需求。
主持人：陈总作为开发商，从4月份开始到现在，在土地集中放量的阶段，您都关注过哪些？
陈少平：我们对合肥市的房地产市场，土地市场都非常关注。作为房地产开发企业来说，对于土地的放量、地块的位置和优势都会加以分析，在对合肥房地产市场我们还是抱着比较乐观的态度。因为作为整个城市区域来说，合肥市和周边的省会城市来说，还是平稳地发展，不会有大起大落，因此我们对合肥市房地产的投资还是充满了信心。
主持人：姚局长，7月11号的时候，有一个土地出让信息发布会，一共是23块地块。这个数量是比较多的？
姚大全：数量上很多，但是在面积上都是小地块，而且是精英地块，非常具有开发价值的，总面积是520多亩，这即将在7月份全部陆续上市，拿到地就可以立刻去开发的，投资的价值潜力很大。
主持人：我们知道在发布会上有一块地受到了很多开发商的关注，就是位于裕丰花市那块地。
姚大全：你说的是原矿资厂的地。这块地现在调整的面积是91亩，从区位上来说，位置在合肥市的市中心的位置，临近南淝河，从开发上来说，能形成一个有规模的小区，在里面还配套了一个学校。所以这块地受到开发商的关注是理所当然，也是情理之中。
主持人：这块地什么时候会通过挂牌、招标或者其他拍卖的方式来出让？
姚大全：推介会结束以后，很多开发商对这块地表示了浓厚的兴趣，我们已经接受了很多开发商对这块土地的预约，相关的工作正在紧张地准备当中，应该在本月底就可以对外公告，通过拍卖的方式出让。
主持人：在那次信息发布会上，滨湖商业地块也是很受大家关注的？
姚大全：滨湖新区作为合肥市拓展的新的空间，定位、起点都比较高，我们集中推荐了在滨湖新区有十几块地，都位于滨湖新区商业核心区。一个新的区域当中，商业的核心部分一定是未来的空间、价值非常巨大。我们这次把滨湖新区最核心的商业地块采取划小的方式来对外出让，目的达到丰富土地市场，另外满足各个层次开发商的需求。现在有非常大量级的开发商进入合肥，很多人感觉对当地中小开发商是一个冲击。我们为了迎合市场，满足中小开发商的开发需求，所以把这些具有相当开发价值的地块采取划小的方式，来对外出让。目的是满足中小开发商，同时也是为了丰富滨湖新区未来的商业格局，丰富商业核心区的价值。
主持人：陈总您觉得，土地分块推介这样的方式是不是很符合现在开发商的要求？
陈少平：7月11号举行的土地推介会我也去参加了，总体感觉还是很不错，也是很成功的。这次市政府对现阶段房地产市场的评估，也是满足了各种开发商开发的需求。推出的这次中小地块都是优质地块，从地域、位置、面积上都是非常不错的，我们也很关注的。我们希望合肥市政府对合肥市的土地市场要举行这样的推介会，把合肥市的地块、区域的发展、城市主体规划的发展多给开发商交流，开发商积极乐意参与合肥市的大建设当中，把合肥市建设得更好，所以我感觉这次推介会是非常成功的。
主持人：刚才陈总说新鸿意对几块地是比较有兴趣的？是哪些地块？
陈少平：我们新鸿意房地产公司是复合型的开发企业，涉足商业、办公、住宅。有的房地产公司是比较单一地做住宅，我们从进入合肥以后，也是朝着这个方向发展，力争做成最好的复合型房地产开发公司。因此我们对商业也是比较看重的。
主持人：有没有哪些比较认可的地？
陈少平：像长江东路有块地，我们是比较感兴趣的。
主持人：商业地产从去年到今年，可能在相当长的时间内都会成为很大的热点，我们对商业地产概念是越来越清晰了。
姚大全：商业地产，我想这个概念，陈总是更有发言权，他们在合肥已经从事了多个地块商业地产的开发，从2008年开始，合肥市已经推出了、加大了对商业地块开发的力度。从另外一个角度来说，挖取老城区里面的具有开发价值的土地，把这些具有商业开发价值的土地推出来，引导开发商从事老城区和新城区里面的商业开发。商业地产是第三产业，是城市非常重要的业态。鉴于合肥市目前工业发展的速度非常快，商业、服务业的发展增长幅度跟工业还是有一定的差距。所以目前市委市政府意识到这一点，加快合肥市商业、服务业的发展。从这个角度来说，未来合肥市商业地产开发还具有很大的发展空间。
主持人：陈总，新鸿意开发的项目大部分都是位于包河区的。在这次推介会上，也有一块地是包河区的。不知道陈总对这块地有什么看法？
陈少平：新鸿意从江苏过来投资合肥，我们就选择了在包河区这一块。在2000年的时候，包河区还是属于一个城中村。当时新鸿意有着独特的眼光、超前的意识也是大胆地拿下了一个项目。因此在这次推介会的时候，23号地块在南二环，虽然那块地理位置不在城中的闹市区域，未来这一块的价值是很大的。
姚大全：23号这个地块首先是净地，位于二环路与望江路口，目前定位是商业和住宅。面积是54亩，这样的地块可以是符合开发商短、平、快的要求，而且未来的高铁站在这附近，这个地块开发价值是有潜力的。
主持人：很多网友对土地市场非常关注，有一个名字叫“着急”的网友说，23宗土地平均每宗地约23.8亩，最小仅3亩多。突破了合肥城区允许规划的最小宗地下限（原要求：不小于30亩）。这是否意味着合肥市的规划政策有重大改变？
姚大全：这个网友对合肥市的规划土地政策研究很深，提出这个问题非常好。我们这两年来说，合肥市有一个规矩，尽量以成片开发为主。但是今年外部城市房地产有所回落，另外为了丰富土地市场，满足迎合不同开发商的需求，所以就及时进行了调整，实际上对政策是一个补充。如果合肥市土地出让面对的都是新鸿意这样大型的开发商，忽视冷漠中小开发商也是有问题的。我们及时调整、补充了一下政策，把一些小的地块拿出来，来迎合市场需求。不存在突破或者是改变以往的政策。
主持人：他还问，这种情况是不是在合肥见缝插针的建设将重新被鼓励？
姚大全：从土地利用的角度来说，我们希望见缝插针，合理地利用每一寸土地，见缝插针的政策就是土地利用的基本指导思想。最近我们有一个最新的消息，合肥即将成为全国节约和集约利用土地的示范城市和试点城市。最近正在研究这方面的政策，也就是说接下来老城区也好，新城区也好，每一块土地都要最大限度地利用好。不管是以前还是未来，见缝插针这个概念一定是贯穿整个土地利用过程当中。
主持人：希望最大限度地发挥好土地的作用？
姚大全：对。
主持人：大家最关注的热点就是土地的流拍。从4月份开始，大家觉得推介的很热，但是真正成交的比较冷。姚局长是什么样的原因促使这种局面的产生？
姚大全：从我个人的角度来说，有几个原因：一、大的经济环境可能让开发商有所观望，另外从合肥市本身的房地产需求来说，空间还是很大的。合肥市现在规划引导土地推出，可能要跟开发商进行更多的沟通，这样才能减少土地推出后流拍的现象。但是这是不断地完善过程当中，流拍这种情况在下半年会有所改观。包括这次推出的中小优质地块也是改变以往的策略，迎合开发商的需求，我相信下半年会有很大的改观。
主持人：陈总您觉得作为开发商怎么看这个现象？
陈少平：从我个人来看，土地流拍是纯属正常现象。从全国整个形势来看，房地产市场出现了很多说法。因此造成了开发商对这块市场有些吃不透，这是主要原因。第二、通过今年对房地产开发这一块银根比较吃紧。主要还是对整个市场前瞻性的评估做得不够，这里面有可能是各方面的原因组合。我们希望地块推出以后，给房地产开发公司有足够的时间来判断。要多跟开发商沟通，多做一些推介、预约，这样我相信会改观这种情况。
主持人：像陈总说的上半年有一些不确定的东西，让开发商吃不透。可能业界有两个观点，一个是拐点论，一个是百日剧变论。这可能都是针对楼市和开发商的，不管产生什么样的影响，但是之前这么大的舆论压力，对于心理上的影响还是很大的。所以开发商作为企业来说，也是处于拿地的观望状态，是不是这样？
陈少平：不能排除这样的情况。实际上我们对整个合肥的房地产形势还是比较乐观的，全国其他有些城市是暴涨暴跌，在合肥是比较理性化，不存在这种现象，比较平稳。因此作为我个人来说，合肥的楼市还是有增长的空间的。
主持人：据相关的研究调查表明，合肥市目前的房价跟同等的省会城市水平相比还是处于一个合理的增长上升的轨道当中。还有一个可喜的事，合肥市房价上半年同比上涨将近13%，这个跟其他的城市相比，比如房价下跌，沿海城市房价暴跌，形成一个反差。姚局长您觉得为什么会有这样一个好的情况出现呢？
姚大全：我们一直认为，或者相关的数据统计表明，合肥市的房地产市场一直处于稳健的发展过程当中。之所以这样，我想一个是合肥市当前的大发展、大环境、大建设的战略举措是密切相关的。同时跟招商引资、工业立市这些宏观政策是密切相关的。合肥市当前的工业发展的速度还是非常快，一到5月份，合肥市固定资产投资等各个经济发展指标都居于省会城市的前列，从这个角度来说，合肥市未来经济发展空间还是很巨大的。有这样的基础，老百姓的口袋是越来越鼓，所以对房地产的需求是越来越旺盛，这是一个必然现象。在当前其他一些城市房地产有所回落的情况下，合肥市处于稳健的发展态势，也是必然。主要跟本身的经济基础是密切相关的。
主持人：网友中流行这样的说法，土地拿地的价格可能会直接导致房屋建设的成本增加，您觉得土地跟房价之间有什么样的关系？
姚大全：土地价格肯定是房价的组成部分。但是土地价格形成的原因跟房价的形成原因肯定是大不相同的。房价是开发商的定位，包括开发商对住房的品质的定位是密切相关的。如果土地本身价格很便宜，经过开发商精心的开发，环境的投入，包括对住房本身内部的结构各方面品质的提高，这是抬升房价的重点。所以我坚持认为，房价的抬升实际上是和房屋的品质的提高是密切相关的。土地只是其中房价的一部分而已，房价是跟房屋的品质是密切相关的。
主持人：陈总您觉得房价跟土地之间是什么样的关系？
陈少平：我们新鸿意提出一个口号参与城市建设，提高城市品位。实际上作为土地价格与房价直接相关的联系，我们认为是有的。比如土地成本，这些方面也有。但是我们还是着重于市场，整个大市场处于什么价位，然后做出一个什么样的品质。我们每次拿到一块地都反复进行研讨，请专家论证，怎样做出好的产品。给社会、消费者一个满意的答卷。作为我们新鸿意是非常重视和研究的课题。
上半年合肥房价总体增长13%，我认为这是正常的。从周边几个城市来看，合肥市的平均价格远远低于周边城市。再加上合肥市这几年不管从工业来看，还是城市的框架，合肥市这几年迅猛发展，在两三年内把城市的框架搭起来了。这是非常好的优势，再加上高速铁路的修通，合肥与外界的联系更加紧密。我们认为合肥市整个经济发展是非常有潜力的。

主持人：陈总的意思是土地流拍是正常的现象，而且也认可合肥大发展、大建设，也认为经济发展是持续的，健康的，会更好地提升。您预测一下合肥楼市下半年是什么趋势？
陈少平：我个人认为合肥楼市下半年还会像上半年平稳发展，有所涨幅，但是不是大起大落，是平稳上升的趋势。
主持人：新鸿意在下半年会有其他新的项目打算运作？
陈少平：新鸿意现在在科大南门，太湖路有一个瀚海星座。这个项目力争在打造一种精品，现在已经施工建设了。我们还是会继续在合肥加大投入。
主持人：姚局长您觉得像新鸿意陈总这样的开发商，很有实力的开发商，而且在业内很有口碑，他们都很看重这样的小地块，这种地块资金也不大，地分割之后是很容易建成项目，并且很快能见到效益的。请问姚局长，您觉得分块出让、分块招商这种方式，是不是对资金紧缺的中小企业拿地比较好的政策呢？
姚大全：作为政府来说，一个是引导市场，一个是迎合市场的需求，推出中小地块是鉴于当前的环境，从推出的地块来看，有这样几个特点，第一、全部是净地，开发商拿到以后，立刻就可以开工建设，没有其他任何的附带条件。第二、这些地块位置、区位都非常明显，市场空间非常大。开发商拿到以后，运作的空间潜力还是很大的。第三、这次参加推介会的开发商来看，本地居多，外来也是慕名而来。从这个角度可以看出，接下来这些小地块的拍卖会上竞争是很激烈的。第四、特别是一些滨湖新区小的地块，一个地块可能是建一幢楼，定位是餐饮，或是文化产业。我们非常有针对性地寻找这些开发商，让开发商拿到以后不要为规划方案各方面多去考虑。从滨湖新区这几个小地块，我们想打造合肥市的餐饮航母，还有文化产业航母和一些商业。比如40万平米，世纪金源建成的SHOPPING? MALL都集中在这些商业核心区内。接下来合肥市会出现一些大的餐饮航母、文化航母、商业航母，多为开发商提供一些量身定做的地块。
主持人：像陈总是江苏过来的企业，合肥拿什么样的政策来吸引好的开发商来投资？
姚大全：最好的政策莫过于市场需求。这是招商最诱人的诱饵。新鸿意到合肥来看重的一点就是合肥市的需求。所以作为政府，我们迎合开发商，为他们营造市场需求。
主持人：姚局长在招商这一块是能人，不管是在业界还是媒体都是有口皆碑的。在您印象最深的招商项目是什么？
姚大全：招商过程肯定是遇到很多很多问题，酸甜苦辣都有。从房地产的角度，我们引进的香港明发集团在合肥的明发商业广场，这个过程是很曲折，值得一些外地开发商借鉴的。明发进来的时候，他们实际上是专业做商业开发的。他们看重的是合肥市二环路附近的商业资本欠缺。我主要负责向他们老总推介宣传合肥市北二环以外的市场空间，在他看到了巨大的空间以后，他就果断在这里投资。在招商的过程中，还是要首先了解开发商、投资者的需求是什么，去迎合他们。
主持人：陈总您觉得，如果合肥更多像姚局长这样的人亲力亲为提供招商服务，您对合肥整体投资、大的发展是不是增加了更多的可信度和认可度？
陈少平：最好的就是市场，有了市场才是最好的招商政策。如果没有市场，任何出台的政策，我想都是很累的。合肥不仅有市场，而且也有好的政策，这也是市政府对外地开发商一个鼓励和优惠。通过我个人的经历来看，合肥各级部门，各个办事窗口都做到了按约定的时间，流程很透明地为我们服务。这是合肥市对开发商办事各个方面很照顾。
姚大全：合肥正在做效能建设，包括这次中小地块推介会上，各个房地产部门明确承诺在几个工作日可以完成。从政府服务的角度来说，我们上了一个新台阶，更好地服务开发商。
主持人：姚局长，如果11号推介的23宗地块全部都能够成功地招商，那么会给合肥市的经济带来什么效益？
姚大全：效益肯定是非常乐观的，极大地提升了整个合肥市商业的层次，把合肥市整个城市中心，又开辟了一个新的次中心。滨湖新区的商业圈建成后，合肥市民逛街就不一定在步行街、四牌楼，可能就到新的滨湖新区去了。城市的架构也开拓了新的空间，老百姓又有新的地方去休闲了。不管是社会效益，经济效益，都会有很大的提升。