| 主持人：各位网友大家好，欢迎收看今天的合房面对面。今天作客我们演播厅的嘉宾是来自信地·安徽大市场物业管理有限责任公司副总经理李少忠。李总，您好！欢迎接受我们的采访。李总从事商业地产数十年，给我们的网友简单介绍一下什么是商业地产，商业地产又包括哪些内容呢？ 李：商业地产是一个城市商业的一种开发业态。从房地产开发商来说，分商业地产、住宅地产，还有旅游地产等其他类。合肥的商业地产包括了专业市场、市区商业，还有街区商业、步行街和其他一些商业等，品种涵盖比较广。 主持人：现在国内有一些学者，认为商业地产朝两极分化。一极就是有一些大型的卖场，还有一些批发市场，另外就是符合现在比较个性的消费者的一些店铺。所以造成现在很多的店铺向商场和小卖场转化，李总怎么认为呢？ 李：自从有了商业以后，商业经营方式的改变是长期存在的，也是朝着一个好的方向在变革。据目前的商业地产的两极分化的概念来说，里面还是忽略了一个环节，无论是做零售商业还是卖场，都需要有一个物流整合的平台。所以中国国大、地大、农村面积大，同时还是需要一个市场和物流整合的环节存在。所以批发市场和物流业对以后商业的发展还是有长期的支撑作用。 主持人：我们听到一个非常新的名词“物流整合”，能不能简单介绍一下什么叫“物流整合”？ 李：商业是一种商品的交换过程，所以从源头生产厂家，到消费者这个过程当中，需要很多的环节来组合来形成。卖场可能会直接从厂家采购，通过自身的物流进行全国配送，一些零售商就没有能力这样操作，所以它必须经过商业中转的平台，这种平台就是批发市场加上以前传统的货运。物流整合平台，包括了批发商和仓储、货运、结算、信息、品牌对接系统。 主持人：现在，合肥的商业地产存在着一种“跟风热”，在火车站的周边就有七八家批发市场。李总您觉得这种“跟风热”是一种什么现象？ 李：“跟风热”这个问题也很正常。随着城市开发的进度，从原来的传统的房地产开发，逐步细化为商业化地产、旅游地产、住宅地产等一些开发。在成熟的市场开发过程当中，开发商逐步考虑到寻找一种高价值、高利润、高回报率的产品来开发。这几年商业地产开发发展比较快，所以很多人有了第一桶金，就要投入到商业地产开发这一块，所以造成了很多跟风的现象。站前路的跟风现象是由于城市市区的规划，新站开发区规划是商贸物流园区，所以有很多商业项目都集中到火车站这边来。火车站有十几家批发市场。跟风是一种现象，是正常的发展过程。但是在跟风的背后，也同样存在一些风险。有很多开发商对商业地产的理解不够深，所以有很多项目盲目地做，做不好势必会导致烂尾楼和“死盘”的现象。 主持人：就站前路来说，有很多服装批发市场，这种残酷的竞争会不会导致一些服装市场被逐渐淘汰或者被人们所遗忘的烂尾楼？ 李：从市场环境来说是正常现象，竞争会导致一些项目死盘或是烂尾楼，这都是市场行为。这么多家竞争市场在那里，其实也有一个好处，就是促进这个行业的发展和规划。 主持人：有利也有弊。安徽大市场是最大的牛仔批发市场，也是最大的服装批发市场、最大的鞋类批发市场。大市场也是最早在合肥发展的，它从96年到现在有十几年的发展历程了，李总能不能谈一下安徽大市场之所以这么成功，成功的秘诀是什么？ 李：安徽大市场也没有什么成功秘诀。主要是开发商的责任感，还有品牌和经营实力。从项目的选址、规划，包括它的建筑风格、经营模式的设立，都体现了一个开发商诚信和责任。从开发商的角度来理解，开发完，可能会转移开发地点，所以从经营上存在一个弊端，谁来承担经营和推广。作为一个综合市场，需要一个专业性的团队来经营。所以责任体现了一个开发商对后续产品的经营有没有用心，有没有负责任的经营。 主持人：品牌，信地是不是可以作为一个比较具有实力的大品牌。信地是怎么看待品牌这个概念的？ 李：信地从95年进入新站开发区开发安徽大市场，本着开发一片土地，营造一片商业气氛，带动一方经济发展的理念。开发完以后，涉及到经营，刚开始市场也存在很大的问题，就是区域性的人气、交通等等配套服务的问题，所以当时也考虑到这一点，是放弃还是继续诚信、负责任经营。从我们公司的品牌策略来说，我们到某一个地方，都要为某一个地方去打造一片天地，带动一片商业发展。所以我们品牌战略是诚信、负责任，主动到这个市场承担起经营的责任心。通过十几年的运作，信地这个品牌应该说是深入人心。只要讲到安徽大市场，讲到信地置业公司，大家都清楚我们这个公司是什么样的公司。信地品牌就是这样打造出来的。 主持人：刚才通过李总的介绍，我们也知道，安徽大市场的发展是经历过非常辉煌的阶段。我们同时也知道，在安徽大市场发展期间也会遇到瓶颈期。请问李总，瓶颈期你们是怎么渡过的？ 李：无一例外，安徽大市场跟其他商业地产项目都是一样的，开业以后会有一个调整期，有一个冷淡过程。97年10月18号，我们大市场开业后紧接着就出现这种情况。当时安徽大市场所在地新站开发区，这里周边的环境比较差，交通系统、周边的服务配套都跟不上。所以导致这一块的经营出现了问题。我们遇到问题不是知难而退，而是迎难而上。对于对整个市场的业态进行重新的定位和组合。原来规划可能不一定完全适合这个市场，所以又重新规划整合。整合完以后，我们确定了以某一个业态作为一个突破口实行全国招商。当时我们确定以家电产品作为一个招商突破，当时全国的家电招商比较好的环境应该是在广东。当时我们提出了广东招商的方案，市政府和区政府跟我们联合组织了一个招商团，到广州去招商，就促进了我们市场有一个比较好的家电业态。当时家电业态从98年到2000年，从无到有，到最后一个顶级的安徽家电批发市场。以前安徽的家电要到南京、郑州去批发，最后我们打造的家电市场是应这个时代而打造，非常成功。这个过程酸甜苦辣都有。 主持人：安徽大市场是作为一个批发市场，跟其他的商业地产有什么不一样？ 李：商业地产跟其他地产是有区别的。全国商业地产委员会有一个专家说，住宅房地产是在房地产开发行业当中的小学生，做商业地产在行业里面是大江大河，商业地产不同于其他地产开发，有它很特殊的东西。商业首先要进行规划、定位，然后进行业态组合，规划产品，建成以后还要考虑到市场的运作、包装，还有有一些商业的理念和价值链在里面，所以难度相对比较大。 主持人：那做商业地产有哪些技巧？ 李：做商业地产的技巧主要还是对商业的理解，做哪一类的商业地产，就要研究哪一类商业地产的属性，对它的生存空间、发展前景，包括所需要的一些特性要研究深、透，才能把这个产品规划好，同时才能把它经营好，特性比较多，要进行很多方面的研究。包括一个空间、一个楼梯道、一个走道等，留多大的走道，楼梯间有多大，每小时预计多少人来，会在这个地方停留，要保证这种环境空间的舒适性，都要进行研究。包括层高、门面的宽度、深度，都要深入的研究。 主持人：大市场已经成为合肥的一种金字招牌了。您觉得大市场从无到有，它的成功是偶然还是必然？ 李：应该说是必然的。安徽大市场从地理位置来说，不是做商业地产的最佳位置，能够在这么偏僻的地方做到今天的地位，有整个规划、设计、运作过程积累起来的一个结果，不是偶然性，而是必然性。如果没有这样的过程，安徽大市场今天不可能发展到现在，比安徽大市场更好的地段，一些好的地点，别人也在很积极地做，但不一定做到今天的地步。大市场发展到现在，有它形成的过程，有它付出的积累，才成就今天这样的安徽大市场。 主持人：可以说大市场是非常成功的一个批发市场，请问李总合肥的批发市场是如何发展的？ 李：合肥的批发市场最早是地摊式，最早原始就是一些沿街叫卖发展起来的，后来到了摆地摊，最后形成80年代初合肥的城隍庙，成为安徽省的第一大批发市场。城隍庙当时环境很差，规划各方面管理也跟不上，逐步演变到现在。现在的批发市场从大而全，逐步走向专业化市场、细分化市场、差异化市场。今后的市场还是走差异化市场。 主持人：李总，安徽大市场是信地一个金字招牌。那安徽大市场与信地城市广场，这两个有什么不同的地方？ 李：信地城市广场和安徽大市场不同的地方主要在于盈利模式。安徽大市场是一个综合性批发市场，是一个物流整合平台。信地城市广场是一个城市综合体的概念，主要是从事品牌经营，以零售为主，打造一个市区商业中心的概念，所以跟批发市场还是有不同的区别。 主持人：上个月合房网也组织过一次商讨会，讨论城市综合体，李总您认为城市综合体包括哪些内容，未来将如何发展呢？ 李：城市综合体是很多业态的组合，包含了很多商业业态。一般从原则上来说，最少要有三种商业业态组合，才能形成一种商业综合体。从有关专家研究来说，有住宅、商业、办公这三类，但是这三类又分为很多。办公是什么样的办公，有甲级写字楼办公，还有一般的小型办公。商业里面就更多了，有卖场、百货公司、专卖店、旅游、娱乐、休闲、酒店。所以在做城市综合体的时候，必须要有这些商业的业态组合。 主持人：城市广场这个项目而言，包括了哪些商业业态？ 李：信地城市广场包括的业态比较多，除了住宅和写字楼之外，商业业态也组织了很多其他的业态，比如百货公司、大型卖场、步行街、娱乐设施、电影院、餐饮、特色小吃，还有很多特色的专卖店都会组合在一块。 主持人：在火车站附近除了城市广场，您刚才说的发展模式跟元一购物广场有一些类似，会不会引起竞争？ 李：元一时代广场是合肥最早打出购物中心概念的一个商业楼盘，同样有商业、办公、写字楼，但是规模小一些。信地城市广场在新站这一块，打造这么大的一个业态，跟元一应该没有大的竞争。因为我们打造的商圈是在新站区，规划覆盖商圈应该是离合肥1.5小时车程内的消费群体，像蚌埠、淮南等周遍城市，高速公路开通以后，一个半小时以内能到达这个地点，他就会来这里消费，我们的覆盖范围比较广。 主持人：城市广场这个项目大概会到什么时候可以跟合肥老百姓见面呢？ 李：第一期工程从去年（9月28号）就开工了，打算到今年的年底开业，城市综合体当中一个比较重要的核心购物中心打算今年下半年动工。如果速度快的话，预计在明年年底，这个购物中心会展现给市民。 主持人：城市的发展离不开很多商业的地产，李总，城市广场这样的项目是如何对外招商的呢？ 李：招商方面，我们组织是专业的招商团队。几个比较大的主力业态，像百货公司、卖场、影院。我们已经筹备了一年的时间，在全国各地招商。我们这个项目启动还是以订单式开发为主，就是先招商，后开发。根据开发商，根据经营商来锁定和确定它所需要一种空间、业态组合环境。所以我们前期准备工作比较早。 主持人：先招商，后开发，这跟很多商业地产运作模式不太一样，为什么要选择先招商、后开发这种模式呢？ 李：先招商后开发从行业来说叫“订单式开发”。我们打造一个大的规划概念，然后再进行招商。根据不同的对象提出的不同要求，我们再根据他的要求进行不同的修改。 主持人：城市广场消费群体、消费层次会不会让普通老百姓接受不了呢？ 李：这里面也有普通老百姓能够消费的地方，我们打造的购物中心，里面有高档的百货公司，也有贴近平民百姓生活的卖场，也有很多风味小吃，这都跟普通老百姓能够亲密结合的一个业态。 主持人：合肥老百姓去了城市广场，既可以吃饭，又可以购物，还可以看电影，我们一天的时间都在城市广场了。那城市广场有住宅吗？ 李：在城市广场我们规划了有二十几万平米的住宅。全部都是高层。 主持人：合肥商业地产也是从无到有，慢慢一步一步发展、健全到现在，请问李总商业地产发展到现在的状况来说，您认为合肥到底适合什么样的商业地产？ 李：合肥作为一个省会城市，是安徽省经济、政治、金融、文化交流的一个中心，所以应该说普遍存在的商业业态在合肥市都可以生存。只是我们目前的经济发展还没到那个层面，所以需求的空间目前还是比较小。但是从经济的发展来看，今后的合肥市需要的商业业态的品种、档次会很多。 主持人：合肥有很多的地标性的建筑，比如市中心的百大、南七商业圈等。而李总选择在北面发展城市广场，为什么？ 李：在新站区选择做城市广场项目，我们有几个理由：第一、它接近老市区，从几个开发区来说，合肥新站开发区是最接近老市区的一个地点。第二、新站开发区和瑶海区周边的人群，居住的人口很多，所以形成固有的消费群体。第三、北城区介于一环和二环之间，从交通要道来说，还是很有利的一个地理位置。随着合肥的几个道路工程和对外高速公路的建成，我们业态消费的商圈是定位在一个半小时的车程，往北和往西、往南，通过高速公路还是一个比较方便的地点。 主持人：城市广场和大市场，会不会相互影响？ 李：不会相互影响。安徽大市场是一个批发市场，所面临的对象是各地市县的一些经营商，跟城市综合体有一些不同的地方。城市综合体主要是零售、娱乐、休闲、购物、旅游、参观这方面的群体。 主持人：城市广场之所以跟大市场这么近，想通过大市场来拉动人气？ 李：城市广场跟安徽大市场之间人气的拉动是会形成一个聚集效应，但是两者之间的消费群体是不同的。城市综合体来说，娱乐休闲这方面消费群体跟大市场的消费群体还是不同的，所以形成一个聚集效应是有必要的。 主持人：商业地产在合肥发展到现在，引起了很多合肥百姓对商业地产的关注，也向投资商业地产。请问李总商业地产投资的时候应该注意哪些方面？ 李：商业地产投资应该说这几年市民比较看好，但是作为投资的角度来看，如果投资沿街商业和一些住宅，可能要考虑地段、周边的人群、消费群体等。如果选择商业街，就要考虑商业街的氛围和商业街所能形成的商圈的问题。如果考虑像商场、卖场集中性的投资，或者是专业市场、批发市场的投资，就要考虑运营商是谁，运营商有没有能力、有没有责任、有没有品牌，有没有诚信来经营好这个物业，需要有一个好的经商商来进行管理，最重要是要考虑背后经营业态的公司的能力水平，还有责任，很重要。 主持人：合肥很多老百姓，在商业地产投资方面，觉得我既然买了这个商业地产，我就一定要收益，都会抱着这样的心态。因为商业地产的价格比普通的住宅要靠一些，请问李总您觉得老百姓在投资商业地产的时候，应该抱着怎样的心态呢？ 李：投资想盈利这是普通老百姓存在的心态，这是正常的，但是投资就存在着风险，抱着一定要盈利的心态，首先要思考一下，你盈利的背后是什么，你投资进去会不会出现风险，这个要有所准备。很多开发商在开发时候的宣传、造势都很好，但是最后不诚信，最后导致投资失败，这种例子也很多。投资成功的例子也很多。你要注意背后负责经营的公司是否具有诚信、能力、责任感。 主持人：背后的支撑者是很重要的。要选择一个好的开发商，好的管理公司是很重要的。李总，2008年合肥房价继续升温，2008年商业地产会是一个什么样的趋势？ 李：从全国房地产的行情来看，价格方面应该说走势还是在继续升温的。合肥的房价处于全国的平均水平之下，毕竟是一个省会城市，处于全国平均水平之下，有它的过去的一些历史形成原因。从这几年合肥的经济发展来看，随着经济的发展，合肥的房价还是会继续上升。从商业地产来说，随着商业地产地理位置，地价的上涨，能形成商业地产的所需要的土地资源价格都相对高，所以对房价是一个促进。随着经济发展，还有合肥的影响力越来越大，商业地产投资的回报率也会越来越大。 主持人：您给我们预测一下，这个涨幅的程度是多少？ 李：目前处于比较复杂的阶段，还不是很理性。很多商业楼盘推出来，支撑他价格的理由不是很完整。消费者对这方面的理解不够深。但是作为理性来说，商业地产的价格是跟整个大环境、跟经济都有关系的。突然涨了几倍，肯定是不正常的。 主持人：那今年投资商业地产是坐以待毙还是要果断出手？ 李：我认为看好就要果断出手。投资要选好、看好、分析好，分析好就果断出手。因为价格是往上涨，目前不会回落，所以迟一点动手不如早一点动手。 主持人：在我们直播的同时，也有很多网友在网上非常热情地给我们提出问题。网友跛客杰问，怎么大市场已经运作10年了，还有商铺在对外出售，他觉得很奇怪，也请李总回答一下。 李：目前剩下的商铺也不多，为什么会存在这种情况，也是我们在经营过程中保留下来比较好的位置。这些铺面，主要是为了前期市场的培育，留一下好的地点，吸引一些好的商家过来。市场成熟了以后，铺面又推出来。目的是很多投资者都长期关注大市场的铺面，所以推出来以后，消费者对比后会产生一些意见，所以我们近期打算推出几十套，剩下的也不多，准备推出来卖掉，让消费者来选择。 主持人：那价格会不会比以往贵一些？ 李：我们一直的价格还是比较理性的，不会因为市场成熟了以后，价格就猛涨。我们推出每一期的价格还是比较切合消费者的，我们考虑到投资回报率，会把后面的利益空间让给消费者。 主持人：还有网友翠笛囡囡问，有人说，合肥第一代富起来的人来自城隍庙，第二代富起来的来自大市场，这个观点正确吗？ 李：从商业运作这一块来分析，第一代富起来的确是在城隍庙，城隍庙实现了很多做商业人的梦想，完成了第一桶金。从97年到现在，安徽大市场这个平台的确打造了很多富翁。从大市场目前的经营环境，从市场的地位当中也能体现出来。安徽大市场目前已成为全国百强市场，年交易额突破80亿。在国内05年的营业额就排到67位。 主持人：城隍庙跟大市场都是合肥最大的两个批发市场。李总，它们之间有什么相同点、什么不同点吗？ 李：城隍庙作为专门的批发市场第一代，有了铺面，有了固定的经营场所。安徽大市场作为第二代批发市场，这两者之间肯定有密切的联系。有很多商家是从城隍庙发展起来的，城隍庙原来经营的环境，现在受到一些交通的影响，现在逐步往外扩，到安徽大市场来做批发。这两者之间有密切的联系。不同的地方主要是地理环境、交通，整个经营的规划。 主持人：城隍庙在市区被交通所限制，大市场位置比较好一些，交通比较便捷。还有网友hfhouse田甜问，如果给你一次重新选择的机会，你们会选在合肥哪里做商业地产？ 李：看要做什么样的商业地产。如果做批发市场，可能从目前来看，应该是在二环以外来做更合适，因为交通方便。如果做其他商业，零售、城市综合体、写字楼、宾馆，肯定要选择市中心了。 主持人：网友臭桂鱼问，现在商业地产发展在合肥没有完全的成熟起来，很多企业抱着想发展商业地产，但是门槛很高，资金也庞大，很多企业进入商业地产面临很大问题，请问李总，商业地产到底该如何发展？ 李：商业地产的门槛比较高，主要是选择商业地产的地点土地资源价格比较高。结合目前的法律法规来看，现在买土地都要一次把钱付完，所以要有雄厚的实力。作为一个房地产开发公司，有大量的资金，后面需要一些融资，有了买地的钱，后面不一定能融到资，所以难度很大。不仅要考虑买地皮的钱，还要考虑后续开发的资金。因为目前国家的宏观调控对房地产行业的控制是比较大的，对商业地产的贷款也好，对商业地产的按揭都是控制比较严，这给商业地产开发造成了很大的压力。如果有实力的开发商，有融资渠道的开发商真正做起来也不是很困难的。 主持人：今天的直播就到这了，也请李总给我们今天的采访做一个总结吧！ 李：希望广大的网民，能够选择好自己的投资产品。同时也希望广大的网民朋友投资能得到丰厚的回报，希望广大网民关注我们的安徽大市场，关注我们信地城市广场。 主持人：非常感谢李总今天接受我们《合房网面对面》的采访，通过李总的介绍，我相信商业地产对我们来说也不再那么神秘了，也相信所有的网友在看过今天的节目之后，也知道商业地产应该如何去投资，有一个非常明确的投资方向了。我也希望李总在以后的过程中多给我们合房网提一些宝贵的意见和建议。如果网民对我们今天的节目有什么样的意见和建议，也欢迎随时与我们及时联系，今天的《合房面对面》到此结束了，我们下期再见。 |