碧桂园铸造房产界“沃尔玛模式” - 安徽房地产门户网站- 合肥房地产交易网 www.hfhouse.com 合房网

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    半年多前，碧桂园在香港主板的成功上市，让资本市场见识了一个来自广东的神秘房地产商的魔力：仅出让16.87%的股权便募集到了148亿港元，创下了内地房企在港上市融资额的最高纪录，市值仅次于李嘉诚的和记黄埔和郭炳湘的新鸿基，位列第三。
    这一惊艳亮相，让全国房地产界突然发现，原来一直低调的碧桂园，它的足迹已经遍布广东、江苏、湖南、湖北、内蒙古等多个省市，成为房地产界的一个特殊“现象”。

    为更多人提供住房最重要

    杨国强和他团队的开发速度令人咋舌：在广东已有数十个“碧桂园”，除了广州、佛山外，他的旗帜还插到了阳东、韶关、肇庆、乐昌、汕尾等城市；而在全国范围内，“碧桂园”已进入到江苏、湖南、湖北、安徽、重庆、辽宁、内蒙古等省市。

    更有意思的是，仔细研究发现，碧桂园所到之处，大部分都不是其他房地产商扎堆云集的一线城市，而是巨头们鲜有问津的二三线甚至四五线城市。

    “二三线城市购买力有限，而且房价上涨空间有限。”有关专家一语道出巨头们心中的顾虑。然而，这显然不是碧桂园的思维模式。

    对于杨国强来说，卖房子是次要的，为更多人提供住房才是最重要的，“还有什么比通过自己的企业运作，让更多有需要的人住上好房子，更让人高兴的呢？”因此，碧桂园也就自然地把目光更多地盯准了房地产巨头们的“盲点”。

    十年来，碧桂园集团一直坚守着这一信念。一位碧桂园负责人告诉记者，碧桂园的定位是城乡一体化建设的积极参与者。现在很多二三线城市居民还没有住上好房子，这里面蕴含着广阔的人居需求。他们将快速为二三线城市的市民提供大量物美价廉的住宅产品。

    杨国强和他团队的坚持，无意间让碧桂园铸造了一个房地产界的“沃尔玛模式”———在小城镇发展、资金快速滚动、产品物美价廉，而项目内建造的五星级标准酒店、大型商业广场、交通中心等城市级配套改善了地区的投资环境及解决当地就业压力，碧桂园项目在占据市场的同时盘活区域经济的发展。

    与一线城市对房地产商普遍怀有戒心不同的是，碧桂园受到了当地的普遍欢迎。“我们希望碧桂园‘沃尔玛’式的经营能够对我们城市带来发展。”某二三线城市政府官员如是说。

    用更低的价格买到更好的房子，与此同时让环境更具吸引力。一位碧桂园负责人告诉记者，在不少城市，当地开发商销售的都只是毛坯楼，业主不得不忍受装修的繁琐与麻烦，然而碧桂园的出现，却打破了这一“传统”，“带精装修及精美园林交楼，让业主省心了许多”。

    打破行业旧有格局行动快

    “如果把房地产界看作是一个摆满精美商品的瓷器店，那么碧桂园就是突然闯进来的大象，它将打破旧有的格局。”一位专家告诉记者。

    1999年发生在广州洛溪的故事便是这一说法的最好注脚。碧桂园首次进入广州市场时，一改大盘常用的稳健长线即“持久战”的销售策略，而是采用小型楼盘常用的“闪电式”进攻型策略，公开发售10天就成交2000套。“洛溪板块的昔日巨星们阵脚大乱，被迫降价。”某著名策划人评价说，周边其他楼盘更是纷纷充旗倒戈，洛溪一带狼烟四起。

    碧桂园不仅打破行业的旧有格局，而且行动迅速。

    “速度！”采访中，碧桂园相关负责人不断地向记者强调着这个词汇。

    而为了能够保持高速，碧桂园尽可能地节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计，等项目土地按国家相关规定正式获得后便马上进行施工建设。“我们的目标是1年至1年半的时间内达到可销售环境，实现公司资金的迅速回笼。”一位内部人士如是说。

    在业内，碧桂园的资本利用效率也是有口皆碑。有数据为证，2006年碧桂园的总资产周转率为0.54，而一向被视为房地产“样板”的万科也只有0.51。

    “一条龙”生产有利控制成本

    做房地产界的“沃尔玛”，为碧桂园奠定了“物美价廉”的准则；而碧桂园的速度制胜，则提供了资本的规模效应。

    然而，对于杨国强来说，要做“大量生产物美价廉住宅产品的工厂”，还差一个重要环节：成本控制。精于计算的杨国强，恰恰是成本控制的能手。正是他，将工业制造中的流水线生产工序引入了房地产开发当中。

    有关专家分析说，碧桂园模式，与传统开发模式完全不同。传统模式倾向于工序外包，开发商则作为集成者；而碧桂园是把所有和房地产开发有关的领域和环节全纳入自己的产业链条上，通过内部资本的运转来取得成本的最小化。

    “在经济学意义上，企业在运营中无非是两种成本，交易成本和组织成本。工序在外，交易成本较大；工序在内，则组织成本较大。两者之间的平衡点，就是企业与社会之间的边界，”专家告诉记者，碧桂园能“一条龙”实现工序在内，足以说明这家企业的组织能力之强。

    碧桂园有关负责人证实说，“一条龙”生产有助于碧桂园严格控制成本，以保障为社会提供物美价廉的住宅产品，让利给消费者。正是在这种成本保障下，碧桂园才得以近三年交付的洋房带装修均价不超过3500元/平方米，明显低于同期市场同类楼盘价格。

    尽管成本控制出色，但由于售价较低，碧桂园的利润也不高。然而，碧桂园的管理层并不在乎。

    “沃尔玛的利润才3%左右，但是沃尔玛却已经是世界上最有影响力的公司之一。”一位管理高层人士坦然地说。

    不仅做雄踞广东的“地头蛇”，还要做叱咤全国的“强龙”

    碧桂园业主已超20万

    是做雄踞广东的“地头蛇”，还是做叱咤全国的“强龙”？碧桂园选择了后者。

    一种模式，要被证明是成功的，必须可以在不同的环境因素下“复制”，而杨国强和他的碧桂园正在
努力地向这一目标靠近。

    如今的碧桂园，早已不是一个纯粹的广东企业，它的触角已经伸及大江南北、黄河两岸。一位碧桂园负责人告诉记者，与当地楼盘相比，碧桂园明显具备两大优势：一是配套先行，他们的项目配套基本上都是一次性快速成熟，首期基本建造五星级标准酒店、大型交通中心、商业广场、学校等，在最短时间内给业主提供完整的生活方案；二是规模开发、批量推出带精装修及精美园林交楼，一举打破当地毛坯交楼的标准，免去业主装修的繁琐与麻烦，收楼即可入住。

    尽管如此，“碧桂园模式”在外省成功落地并不容易。有关负责人透露，上市之后，碧桂园作为一家全国性的房地产公司开始被更多的人所知晓。但是，与省内项目相比，进入外地市场时碧桂园需要更大的品牌推广和宣传力度，让当地居民了解碧桂园是一个怎样的公司，并获取他们的认可。

    “复制”不等于照搬。碧桂园在进行具体的产品设计上，表现出最大的尊重当地消费者的诚意。“我们会深入了解当地消费者的需求，”一位内部人士透露，比如对品牌需求、产品需求、价格需求、装修风格、风俗习惯、配套需求等各个方面都会仔细推敲，甚至连气候等差异也在考虑之列，“我们会局部选择性地运用新产品，如运用双层中空玻璃、锻桥铝合金窗等隔热保暖的新产品。”

    正在动工的碧桂园湖北随州项目就是一个最好的例子。这个可容纳5.4万人的大型居住社区充分利用山势但保护山林，而且修建的道路、水电气全部与相邻的新农村家园共享。“宁可多付出一点，也要与当地人文历史特点结合，也要做优质平价的产品。”当地负责人如是说。

    如今，分布在全国各地的“碧桂园”已拥有超过20万名业主。

    “便宜过自己建房子”

    碧桂园的这一口号至今令人记忆犹新

    “平过自己起屋（便宜过自己建房子）！”

    广东的开发商和业主们，至今还对当年的这句口号记忆犹新。那是2005年国庆，碧桂园假日半岛开盘，这一口号顿时令广州、深圳、东莞、清远、香港等地的购房者如过江之鲫，蜂拥而来，仅仅7天时间，看楼人数逾10万人，首期800套产品基本售罄。

    这句口号恰如其分地反映了“碧桂园模式”带给消费者的实惠。相比自己建房子，业主除了享受更低的价格外，还可以得到更多：五星级酒店、故乡里主题公园、商业广场、大型滨水公园……“它集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体，简直就像一座充满生活气息的城市，”有关专家评价说。

    假日半岛并不是一个孤立现象———2002年，凤凰城以让人难以置信的低价，掀起抢购风潮。

    2007年国庆开盘的韶关碧桂园，首期近600套产品一次性规模上市，其中洋房产品带精装修均价不超过2900元／平方米。短短三天，韶关碧桂园所有取得预售证的建筑面积全部售罄。

    还是2007年，广州凤凰城推出全新优质的90平方米洋房“美寓”，500余套洋房一次性规模上市，同样是供不应求。

    ……

    神话还在继续。碧桂园几乎每一个项目开盘，都成为当地楼市销售的一个新纪录。“你想想，我们的房子从设计图纸到原材料采购，都是规模效应，怎么不比自己建房更便宜呢？”杨国强平实的话语中透着平民的色彩。

责任编辑：流年

新闻来源：羊城晚报

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