解析合肥写字楼市场　在售纯写字楼前景较乐观 - 安徽房地产门户网站- 合肥房地产交易网 www.hfhouse.com 合房网

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合肥写字楼市场发展历程

　　2000年以前，老式办公楼、一批形象落后的低档次办公楼，逐渐被市场淘汰；

　　2000年左右，大型国企高档办公楼，像邮电大厦、金城大厦；润安大厦等，其中部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象。2003年~2004年，写字楼市场化起步，这时候涌现的楼盘有财富广场一期、仁和大厦、天徽大厦等。个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主。2005年至今，写字楼市场化发展期，其间标志性楼盘有财富广场二期、CBD中央广场、徽商国际大厦、香港广场、中环国际广场、新都会·环球广场、圣大国际广场等。这段时期合肥写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分。

　　总体而言，和沿海发达城市相比，合肥写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。一些传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。

　　目前合肥写字楼主要分布在四个区域：北一环片区、长江路片区、美菱大道沿线和政务区。北一环片区：沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、高端写字楼较集中商务区。其租金为30～55元/m2/月；现售价在4300～5700元/m2。这一带的优势是交通便利，物业形象好，财富广场经过经营已跻身合肥顶端写字楼行列；北一环片区缺点是目前尚未形成一个整体。长江路片区：以三孝口为核心，辐射周边区域。这一带写字楼的租金20～60元/m2/月不等，售价：4000～5500元/m2。该区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘。不过该区写字楼供应接近饱和程度，未来几年的供应量变化不大，不是合肥未来几年写字楼的增长点。美菱大道片区：沿美菱大道分布，项目较老，聚集合肥当地企业。这一带的楼宇租金：20～45元/m2/月。该区写字楼众多，但是品质偏低。国际商务中心作为填补区域内高端写字楼的市场空白的形象出现。政务新区：合肥政府的搬迁，带来一定的发展，但认知度不够，要形成气候尚需一段时间。

　　写字楼普遍存在的问题

　　电梯数量少、服务面积过大，高峰期等待时间长达10分钟；大厦的停车位少且窄。随着有车一族的日益壮大，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标；缺少人文关怀，商务，休闲，娱乐配套设施严重不足；很多小区、住宅区的办公或公寓楼的大量存在，使得合肥写字楼市场需求不象沿海发达地区那样旺盛，没有规模效应；物业管理公司档次较低。

　　合肥写字楼前景展望

　　市场在售的纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的吸引力大。目前写字楼市场呈现以下走势：写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化的是办公楼客户的区域化和集群化，这已成为市场明显特征；商务公寓渐渐弱化，以某国际大厦为代表的商务公寓价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写字楼之间；24小时办公：24小时办公是财富广场区别于市场同档次产品的重要卖点。

　　如何选择写字楼投资

　　写字楼投资被专家称为个人投资者的新“金矿”，那么什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求呢？首先是区位与交通。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。其次要看品质、档次及形象。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的品质、形象放在仅次于区位的主要因素之一。它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。再次，软性配套与物业管理也很重要。在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。

　　就投资风险而言，目前国内许多大中城市，像北京、广州等地，正试行或已经停止给住宅楼内办公的公司发营业执照，即所谓的“住宅禁商”，相信合肥迟早也会执行这一规定。因此，那些准备投资公寓式写字楼，其购房合同标明为“住宅”的客户，值得三思而后行。

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新闻来源：新安晚报

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