 【编者按】国庆前，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍(而此前大多执行85%的优惠利率)。无疑，对第二套住房的成功认定将成为此次房贷新政是否能够落实的关键所在。
“第二套房”的界定纷争
所谓“第二套房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。丈夫已贷款买房，妻子再申请房贷算不算是第二套房？已经还清了以前的房贷，再次申请能不能享受第一套房的待遇？央行“第二套房房贷新政”9月27日出台后，各银行对这两大细节问题的处理不尽相同。广受关注的“第二套房”界定问题竟有着几个不同标准。而本周还将有一些银行的细则陆续出台。
一、啥叫“第二套房”银行说法全不同
根据两大细节问题的不同处理，已经下发了执行细则的银行对“第二套房”有了三种不同界定办法：
一是以个人不以家庭为认定单位，同时还清了以前贷款的人再贷款可享受“第一套房”待遇。对购房者来说，这样的银行条件最宽松。
二是以个人为认定单位，但只要有过贷款买房经历，本人再次申请房贷就只能提高首付比例和利率。对于这样的银行，购房家庭可以用没贷过款的一方的名义申请房贷，享受优惠的“第一套房”待遇。
三是以家庭为认定单位，还清了老房贷的贷款者仍可享受第一套房待遇。对于这样的银行，购房者可以先把第一套房的贷款还了，再申请新的房贷。
二、央行称可查贷款买房记录 完全能认定第二套房
央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。央行称，必须加强房地产信贷征信管理，让商业银行充分利用央行信贷征信系统，加强贷前审查，有效防范房地产贷款风险。
三、大连:第二套房贷新政起步 在途申请看合同签定日期
华夏银行有关人士告诉记者：“所以从我们理解看，只要是使用过贷款的客户，再申请贷款就属于第二套（含）以上住房的情况，无论借款人是否已经还清房贷。”
四、工行广东分行：第二套房贷固定利率将提至1.3倍
夫妻双重购房，以及用父母、子女及亲戚名义买的房子该如何界定？昨日，中国银行(6.25，-0.05，-0.79%)广东分行相关人士向本报记者表示，中国银行是按照一对夫妇为单位计算住房的，即丈夫贷款买了一套房后，妻子再申请贷款买房时，就算第二套住房。也有部分银行表示，父母、子女及亲属之间购房不受影响。
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第二套房的政策规定
一、提高第二套(含)以上住房贷款首付比例
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以下的，贷款首付款比例不得低于２０％；对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……
二、安徽建行第二套房贷首付比例暂不变
截至今天上午１０：００，记者登录建行总行网站，没有看到提高首付成数等要求的通知。联系我省的工行、农行、中行、交行等商业银行，也都被告知，因为只是听到市场传闻，没有接到正式文件，所以对于第二套房首付成数，仍然按照９０平方米以上的住房，首付必须三成；９０平方米以下住房首付最低两成来操作。
三、有银行已执行新政 第二套房贷利率将达8.613%
“根据总行的部署，中行从央行和银监会下发《通知》起，就开始执行新的住房贷款政策。”8日，中国银行沈阳分行相关负责人告诉记者。据了解，这是沈阳第一家开始执行第二套住房房贷新政的银行。
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 市场影响
“如果提高第二套住房房贷首付比例落到实处，这对市场的影响是一定的，” 徐金麟说，“这对投机行为会产生一定程度的打压，这将提高投机的门槛，要求投资客具有真正强的资金势力。”
一、提高第二套房的首付比例 购房需求将大降三成
汉宇地产总经理施宏睿昨天在接受记者采访时表示，提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有30％左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降。
二、央行提高第二套房贷首付比例 深圳炒家被套
显然，大家都注意到了359号文件"（第二套住房）贷款首付款比例不得低于40%"，"商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%"的规定，但并不是所有人都注意到了这句话："贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高".也就是说，如果是购买第三套以上住房，首付比例有可能提高至五成、七成，甚至不予发放贷款；贷款利率有可能是央行公布的同期同档次基准利率的1.3倍、1.5倍甚至更高。
三、观点：第二套房首付四成 这次找对了方向
业内人士普遍认为，由于今年以来一部分城市的房价涨幅呈“过快”上升，政府对下一步调控房价的态度比较明确，“就是要两条腿走路，市场型和保障型兼顾”。针对保障型，关键是要界定清楚保障对象，对低收入和中等收入的人群提供相应比例的廉租房和经济适用房，确保人人有房住。而对于市场型住房，“政府不应直接参与定价，可以通过物业税或针对大户型征税等方式进行调节，并用所得税收补贴保障型住房建设，使得整个住房系统健康循环”。
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