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时间：2004-12-31 |
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二手房交易安全有保障
从12月28日起，合肥市房地产管理局庐阳分局启动二手房交易资金托管试点工作，对通过中介机构交易促成的二手房房款，由资金托管中心统一收付，从源头杜绝个别不法中介机构将二手房交易资金卷款携逃事件的发生，确保二手房交易资金安全，严格保护售房人和买受人的合法利益，规范房地产经纪市场。
近期，合肥市房地产市场出现的两起中介公司法人卷款外逃以及部分中介公司存在的扣押、拖欠售房人房款等现象，为房地产中介市场敲响警钟。而合肥市物价局和房地产管理局日前的一项调查表明，今年1～3季度合肥二手房成交额为26.72亿元，预计今年二手房交易额将突破35亿元，远超去年全年，而这其中约90％的交易是通过房产中介公司实现的，规范房地产中介服务收费，降低交易风险势在必行。
近年来，合肥市二手房交易日趋活跃，市场现有房地产经纪机构约180家（含房地产评估机构）。同时，二手房在整个房地产市场交易量中占到将近一半。
据介绍，二手房市场火爆的原因主要是随着居民住房消费观念的改变，二次置业、多次换房的消费群体逐渐扩大；其次是城市化水平提高，市区人口的不断增加和户口政策、金融政策配合等所产生。二手房市场的活跃，推动了合肥房地产市场的快速健康稳定发展，同时也为省城房地产中介公司提供了良好的发展空间。 中介费较高正是中介公司越来越热的主要原因；同时，面对房价不断上涨带来的高额中介费，很多购房者望而生畏。与此相反，房地产评估机构为了拉客源，抢市场，纷纷降低收费标准，国家规定标准为评估额的千分之五，实际执行仅为千分之三。 据介绍，由于房屋买卖少则十几万，多则几十万，交易双方都会担心自己在买卖过程中上当受骗，所以在房款给付上十分谨慎。有的卖房人担心买房人领证后不按合同约定及时付清房款，双方互不信任，为此争执不下。有的消费者买卖二手房时，误以为双方共同到房地产管理部门交件、领取登记收件清单后，就表示该房屋产权已经转移到买房人名下，匆匆结清房款，而登记机关在审核二手房交易登记过程中常常因为司法查封、拆迁冻结、登记手续不全等原因通知当事人补件或不予办理登记，这样一来，买卖双方就面临交易中止、退款等棘手问题，双方也因此可能产生矛盾和纠纷。有的个别中介公司在挂牌出卖、交易洽谈、合同签订、申报登记、领取权证过程中，欺上瞒下，暗箱操作，既收取买卖双方的佣金，又牟取房屋差价，还有些中介公司收取当事人购房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款给付不及时，更有个别不法中介公司收取当事人购房款后，由于经营不善，卷款逃跑，给买卖双方造成经济损失。
为了从根本上解决二手房交易资金安全问题，合肥市房地产管理局成立了二手房资金托管中心，在合肥市商业银行建立资金托管专用账户，作为交易资金受托管方，保障二手房交易资金划转安全，从本月28日起在庐阳分局试点。双方当事人或通过中介公司进行二手房交易的，可自愿将二手房交易资金存在该局指定的专用账户，存钱或取钱在双方确认的基础上随时进行，托管资金不计利息，不收手续费。（方新东 本报记者 孙孝阳）
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存量房（二手房）资金托管原则 1.托管自愿，存取款方便、快捷，手续简单； 2.托管资金不计利息，资金托管不收费； 3.在符合法律法规规定和公民道德规范的前提下，充分尊重买卖双方的意愿。 存量房（二手房）资金托管细则 一、要件： 1.买卖双方签订的房屋买卖协议原件和复印件； 2.《房地产权证》原件和复印件； 3.买卖双方有效身份证件原件和复印件。 二、程序： 1.签订《合肥市存量房资金托管协议》； 2.买房人将购房款缴至指定银行账户； 3.凭《银行现金缴款凭证》回执，到财务部门开具《合肥市存量房资金托管凭证》。（根据房屋买卖协议约定。买房人分多次付款的，可多次办理资金托管，二次以上办理手续时，买方凭有效身份证件、《托管协议》、《缴款协议》、《缴款凭证》和《托管凭证》到托管分中心办理。 卖方领取托管资金的要件和程序 一、要件：买方在领取《房地产权证》后，买卖双方凭：1.有效身份证件；2.《合肥市存量房资金托管凭证》。 二、程序：1.资金托管分中心工作人员审核；2.填写《合肥市存量房资金托管支取凭证》，买卖双方签名；3.到财务部门办理取款手续；4.卖方到银行提取卖房款（因卖方特殊原因需提前支取部分卖房款的，买卖双方协商一致的，也可按以上程序办理）。 买方领取托管资金的要件和程序 一、要件：因该房屋不具备登记条件或甲乙双方约定终止交易的，经确认解除原买卖协议，甲乙双方凭：1.有效身份证件；2.《合肥市存量房资金托管凭证》；3.买卖双方确认解除原房屋买卖协议。 二、程序：1.资金托管分中心工作人员核准；2.填写《合肥市存量房资金托管支取凭证》，买卖双方签名；3.到财务部门办理取款手续，买方到银行提取购房款（在买卖双方未能达成一致前，资金托管分中心暂停支付托管资金）。 方新东 本报记者 孙孝阳
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二手房交易如何规避风险？ 合肥市房地产管理局租赁管理处副处长周富东提醒市民，要先看房地产经纪机构有无工商、房地产和物价部门审批核准的《企业法人营业执照》、《房地产中介（经纪）服务机构资质证书》、《安徽省经营性服务收费许可证》。有了以上3种证照，说明该机构是依法设立的。他提醒读者，3个证照一个不能少，只看原件，不看复印件。而且，要委托给具有《房地产经纪人执业证》的经纪人办理房地产交易相关事宜，签订的合同必须是今年3月1日启用的由合肥市房地产管理局、合肥市工商局联合监制的《房地产经纪合同》。他说，经纪人必须出示《房地产经纪人执业证》，使用《房地产经纪合同》才合法规范，否则签订的合同是无效的。周副处长提醒购房者，现在合肥市的房地产经纪机构较多，鱼龙混杂，要加倍小心。而合肥市房地产中介协会的理事、常务理事单位和合肥市“十佳”房地产中介服务机构的信誉都不错，到这些中介机构进行房地产委托、交易等于上了“双保险”。 安徽杰创律师事务所朱凌青律师也提醒交易者，在预防中介陷阱方面，首先看该中介机构是何时注册或成立的，一般来说，成立的时间长，其经验相对丰富一些，其可信程度可能会高一些，另外还要看其营业执照是否经过年检。其次，看中介机构的资质等级，按规定，房地产服务机构的资质分为三级，级别高的，除注册资金高之外，其具有资格的经纪人中，中、高级经济师等从业人员也相对多，规模也相对大，管理也相对规范一些，可信度也相对高一些。他还说，对中介机构也有必要“以貌取人”，正规的中介机构，其内外规模应该是相一致的，这在客观上反映了其业绩，业绩好，说明其可信度也高。另外，也要听取群众对该中介机构的评价。这样，就可以增加你的安全系数。他还提醒交易者，对中介合同的条款仍需要细细把握，尤其是在房子未过户，且未入住（对于卖方则是在未收到房款）之前，把房款、房屋或房产证交付给他人都是存在极大风险的，在进行房屋交易时，最好请教一些行业专家或房地产律师，避免上当受骗。记者 孙孝阳 |
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| 新闻来源：新安晚报 |
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